På denne siden
På denne siden
Saksbanken

Ny avhendingslov (2022): slik vurderer nemnda mangler i boligen

Tallene gjelder saker der avgjørelsen selv sier at tvisten reguleres etter lovendringen 1.1.22. Av 722 slike saker fikk kjøper helt eller delvis medhold i 52 prosent, men helt medhold er sjeldent.

ÅrSakerFullt medholdDelvis medholdIkke medholdHelt eller delvis medholdMedian krav
20221100100 %14 000 kr
2023475271568 %206 625 kr
202419012918754 %265 779 kr
20252961212815647 %278 491 kr
202618813859052 %323 156 kr
Alle år7224333134852 %279 497 kr

Saker realitetsbehandlet av Finansklagenemnda Eierskifte. Avviste saker er ikke med.

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 722 saker der avgjørelsen selv sier at tvisten reguleres etter lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022. Kjøper fikk helt medhold i 43 saker, delvis medhold i 331 og ikke medhold i 348. Det betyr at kjøper fikk noe i 52 prosent. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det som ble krevd. Medianen for kravene var 279 497 kroner. I 89 saker var nemnda delt (dissens, at et mindretall mener noe annet enn flertallet).

Sakene fordeler seg over årene slik: 2022 (1 sak), 2023 (47 saker), 2024 (190 saker), 2025 (296 saker) og 2026 (188 saker). Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp.

Om hvilken lov som gjelder: avgjørelsene sier selv at tvisten reguleres av avhendingslova etter lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022. Det er den formuleringen sakene under bygger på. Nemnda skriver ikke noe annet om skjæringstidspunktet i disse sakene, og det gjør heller ikke denne siden.

Helt medhold er sjeldent, mens delvis medhold er vanlig. Nemnda setter ofte et skjønnsmessig prisavslag som er lavere enn kravet. Det skjer særlig når kjøper får en bedre bygningsdel enn den som ble kjøpt, eller når kravet omfatter mer enn den påviste mangelen.

Når kjøper fikk medhold

Nemnda spør først om boligen er i samsvar med det kjøper kunne forvente ut fra «eigedommens type, alder og synlege tilstand». Det er en helhetsvurdering. En brukt bolig kan ikke forventes å være i perfekt stand, men salgsoppgaven og tilstandsrapporten setter rammen.

Skjev grunnmur i rekkehusleilighet fra 1983 (FinKN 2023-360). Leiligheten ble solgt for 6,25 millioner kroner med kontrakt i 2022. Tilstandsrapporten opplyste om skjeve gulv (TG 2), men ga grunnmuren TG 0 og 1, altså ingen eller små avvik. Kort tid etter overtakelsen fant kjøper at grunnmuren på gavlveggen hadde sunket, målt til 45 til 50 millimeter på 4,1 meter. Kjøperen krevde ikke et bestemt beløp, men ba nemnda først ta stilling til ansvaret. Anslagene i saken for undersøkelser og utbedring lå fra 100 000 kroner og opp mot 1 000 000, og en annen rapport pekte på 500 000 og oppover. Nemnda ga kjøper medhold. Den la avgjørende vekt på at skaden satt i en del av bygget som var vurdert som god, og at skjevhetene som var nevnt for gulvene, ikke varslet noe slikt. Kjøper kan kreve dekket rimelige og nødvendige kostnader til å undersøke grunnforholdene og til utbedring. Det skal trekkes fra i den grad utbedringen også retter opp skjevhetene i etasjeskillene som var opplyst.

Museskader i enebolig fra 1973 (FinKN 2023-444). Boligen ble solgt for 3,85 millioner kroner med kontrakt i 2022, og selger svarte nei på spørsmål om skadedyr. Etter overtakelsen fant kjøper store mengder skader etter mus i himling og bjelkelag. Kjøper krevde prisavslag på 225 000 kroner. Nemnda mente kjøper måtte regne med at det kunne være mus i en så gammel bolig, men ikke i dette omfanget. Kjøper fikk delvis medhold: prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 180 000 kroner, med fradrag på 10 000 kroner for egenandelen, i tillegg til forsinkelsesrente.

Når kjøper tapte

Kjøper taper når det som ble avdekket, lå innenfor det salgsdokumentene gjorde påregnelig.

Sotskader rundt pipe i enebolig fra 1911 (FinKN 2023-125). Boligen (registrert med et nyere byggeår i dataene, men oppført i 1911 ifølge avgjørelsen) ble solgt for 4,5 millioner kroner med kontrakt i 2022. Det var opplyst at pipeløpet var nytt omkring 2010 og at brannvesenet hadde påpekt avvik som var utbedret. Pipe og ildsted fikk likevel TG 2. Etter overtakelsen fant kjøper eldre sotskader i vegger og etasjeskille mot loftet. Kjøper krevde prisavslag på 42 003 kroner, inkludert takstutgifter. Nemnda kalte saken et grensetilfelle og landet under tvil på at skadene lå innenfor det kjøper kunne forvente. Selskapet fikk medhold.

Lekkasje fra bad i rekkehusleilighet fra 1980 (FinKN 2023-446). Leiligheten ble solgt for 2,8 millioner kroner med kontrakt i 2022. Badet fikk TG 2, og det ble opplyst at det hadde nådd forventet levetid og at oppgradering måtte påregnes. Etter overtakelsen fant kjøper lekkasjeskader og utette rørkoblinger. Kravet var 191 495 kroner, med utbedring, takstutgifter, husleie, strøm og renter på mellomfinansiering. Kjøper viste til at det ikke var tatt hull for å måle fukt. Nemndas flertall kom til at det ikke forelå en mangel, blant annet fordi badet var fra 1980 og det var gitt flere risikoopplysninger. Et mindretall var uenig (dissens).

Hva som avgjør

  • Alder og synlig tilstand. Jo eldre boligen er, desto mer må kjøper regne med. En oppusset eller godt vedlikeholdt bolig gir større forventninger.
  • Tilstandsgrad på den aktuelle bygningsdelen. TG 0 og 1 skaper forventning om at delen er i orden, slik grunnmuren gjorde i 2023-360. TG 2 og en klar anbefaling om tiltak gjør svikt påregnelig, slik badet og pipen gjorde i de to tapte sakene.
  • Skadens omfang. Nemnda skiller mellom at en skade kan forekomme, og at den er langt større enn salgsdokumentene ga grunn til å vente. Museskadene i 2023-444 var det siste.
  • Risikoopplysninger. Konkrete opplysninger, for eksempel at et bad har nådd sin levetid, tar bort mye av grunnlaget for et krav. I FinKN 2023-477, en enebolig fra 1960 der badet hadde TG 3 og skulle totalrenoveres, mente nemnda at en opplysning om lekkasje ikke ville påvirket budet. Avgjørelsen oppgir ikke noe beløp for kravet.
  • Utmålingen. Selv når kjøper vinner, avgjør nemnda prisavslaget ut fra utbedringskostnader eller verditap. Egenandel og fradrag for at kjøper får en bedre bygningsdel enn før kan redusere beløpet.

Kort oppsummert

  • Av 722 saker fikk kjøper helt eller delvis medhold i 52 prosent, men helt medhold er sjeldent.
  • Kjøper vinner oftest når skaden er uventet stor eller sitter i en bygningsdel som ble omtalt som god.
  • Kjøper taper oftest når alder, tilstandsgrader og risikoopplysninger gjorde problemet påregnelig.

Alle sakene (722)

Usikker på hvordan dette slår ut for deg? Saken din kan være mer spesiell enn et standardsvar. Få saken vurdert gratis →
Gratis vurdering av din sak