Oppussingsobjekt med fukt og el-feil i garasje: delvis medhold (FinKN 2025-786)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1984, solgt for 4,25 millioner kroner og overtatt 15.8.23. Salgsoppgaven markedsførte den som et oppussingsobjekt som trengte oppgraderinger for å møte dagens krav. Garasjen fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten, og el-anlegget fikk TG 1 (best mulig tilstand). Rapporten opplyste om en el-kontroll i 2022. Rom under terreng fikk TG 3, og dreneringen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Et soverom i underetasjen var ikke godkjent som oppholdsrom, fordi det tidligere hadde vært en garasje.

Etter overtakelsen fant kjøperen tre forhold. Utelyset og lysene i garasjen fungerte ikke. Det var fukt i underetasjen. Og en lekkasje fra oppvaskmaskinen hadde skadet et kjøkkenskap og gulvet i stuen. Kjøperen reklamerte (gav skriftlig beskjed om mangler) 4.9.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 370 284 kroner, med renter. Kostnadene var anslått til 44 825 kroner for å legge strøm til garasjen og utelyset, 137 119 kroner for fukten og 158 081 kroner for lekkasjen. Kjøperen mente at forholdene var upåregnelige og at det var gitt uriktige opplysninger ved salget. Kjøperen mente også at et forbehold i salgsoppgaven om senere fuktinntrenging ikke kunne brukes mot kjøperen.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til risikoopplysningene ved salget, og til at lekkasjen hadde oppstått etter at risikoen gikk over til kjøperen. Selskapet mente også at forbeholdet gjaldt. Skulle nemnda komme til en annen konklusjon, mente det at et stort fradrag for standardheving måtte trekkes fra.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) på alle tre punktene.

For fukten i underetasjen la nemnda vekt på boligens alder på 39 år, at rom under terreng hadde TG 3, og at dreneringen hadde synlige symptomer som kunne tyde på svikt. Salgsdokumentene sa flere steder at soverommet ikke var godkjent. Selger hadde beskrevet at det var gjort tiltak mot fukt, og at en kontroll viste bedring. Salgsoppgaven sa likevel tydelig at kjøperen overtok ansvaret og risikoen dersom det senere kom fukt. Nemnda mente forbeholdet var konkret nok. Det var knyttet til de tiltakene som var beskrevet, og det tydet på at kjøperen burde undersøke eller ta høyde for skader i prisen. Regelen i avhendingslova § 3-9 om ugyldige forbehold stoppet det ikke. En positiv kontroll er heller ikke det samme som at risikoen for ny fukt er borte.

For lekkasjen fra oppvaskmaskinen mente nemnda at kjøperen ikke hadde sannsynliggjort en mangel. Vannledningene hadde fått TG 2, og det var opplyst at mer enn halvparten av levetiden var brukt.

For el-anlegget kom nemnda til at det var en mangel. Anlegget fikk TG 1 med opplysning om en kontroll i 2022, og selger hadde ikke sagt noe om avvik i egenerklæringen. Selger forklarte i etterkant at garasjeledningen ble koblet fra i forbindelse med kontrollen, men at dette ble glemt i skjemaet. Kjøperen kunne derfor forvente at lysene virket.

Beløpet ble fastsatt skjønnsmessig. Kjøperen krevde 75 074 kroner for el-forholdet. Nemnda mente kjøperens forventninger til garasjen var lave, siden den hadde TG 3, og at boligen var solgt som oppussingsobjekt. Prisavslaget ble satt til 30 000 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel på 10 000 kroner (det kjøperen selv må dekke). Nemnda tilkjente også renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forbehold i salgsoppgaven kan flytte risikoen til kjøperen, når det er knyttet til konkrete opplysninger om et problem som allerede er kjent. En positiv rapport om tiltak fjerner ikke risikoen for at problemet kommer tilbake.

Den viser også at TG 1 og en opplyst kontroll skaper forventninger. Der ble kjøperen hørt, selv om beløpet ble lavt. Å kjøpe et oppussingsobjekt betyr at forventningene til boligen er lavere, og det slår ut i beløpet.

Kort oppsummert

• Krav på 370 284 kroner for feil på lys, fukt i underetasjen og lekkasje fra oppvaskmaskin i en bolig fra 1984.
• Bare el-feilen var en mangel. Fukten var dekket av et forbehold og risikoopplysninger, og lekkasjen var ikke sannsynliggjort.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 30 000 kroner.