Råte og ulovlige uthus i bolig fra 1918: delvis medhold (FinKN 2025-1270)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig antatt oppført i 1918, med tilbygg fra 2009. Den ble solgt for 15,46 millioner kroner og beskrevet som «innholdsrik og svært pen» med god og påkostet standard. Veggkonstruksjon og vinduer fikk TG 2 (avvik som ikke krever tiltak), med merknader om noe råte. Råte i en utstikkende svill på taket fikk TG 3, med et kostnadsestimat under 10 000 kroner. Salgsoppgaven nevnte to uteboder på tomten.

Etter overtakelsen fant kjøperen råte rundt vinduer og dør, på balkongen og på tilbygget fra 2009. Da kjøperen begynte å utbedre råten i svillen, viste den seg å være mer omfattende enn tilstandsrapporten antydet. Kjøperen oppdaget også at dukkehuset og uteboden aldri var søkt godkjent, og at tomtens tillatte bebygde areal (BYA, andelen av tomten som kan bygges på) var overskredet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde til sammen 1 472 366 kroner i prisavslag. Beløpet omfattet utbedring av råteskadene og 500 000 kroner for verditapet ved de to uthusene, basert på en meglervurdering.

Forsikringsselskapet mente at råten i taket var utbedret i strid med selgers rett til å rette feil selv, at kjøperen hadde klaget for sent, og at råten i vinduer, vannbord og rekkverk var påregnelig ut fra alder og opplysninger. Om uthusene mente selskapet at spørsmålet var for tidlig, fordi kommunens vurdering ikke forelå, og at verditapet uansett var lite.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i nemnda ga først delvis medhold. Råte på svill og takbjelker var ikke en mangel, fordi det var opplyst om dette ved salget. De øvrige forholdene var mangler etter avhl. §§ 3-2 og 3-7. Prisavslaget ble satt til 390 000 kroner. Kjøperen brakte saken inn for nemnda og mente beløpet var for lavt. Selskapet mente at det måtte trekkes mer for standardheving og forlenget levetid.

Nemnda fant vurderingen krevende. Den mente at utmålingen måtte bli skjønnsmessig, og at sekretariatets beløp både var forsvarlig og rimelig. Nemnda så heller ikke noe nytt i innleggene etter sekretariatets vurdering. Nemnda tiltrådte derfor prisavslaget på 390 000 kroner.

Det som talte for at det var en mangel, var at kjøperen etter salgsdokumentene kunne regne med en velholdt bolig, og at råteskader rundt vinduer og på balkong var mer omfattende enn opplyst. Det som trakk beløpet ned, var alderen på bygningsdelene, opplysningene om råte, og at nye vinduer og nytt rekkverk varer lenger enn de gamle.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger i tilstandsrapporten kan fjerne ansvaret for det som er opplyst, som råten i svillen her. Andre skader som ikke er nevnt, kan likevel gi rett til prisavslag.

Beløpet du får, blir ofte langt lavere enn kravet, fordi nemnda trekker fra for standardheving og for at du får nye deler i stedet for gamle. Ulovlige bygg kan være en mangel selv om kommunen ikke har tatt stilling ennå.

Kort oppsummert

• Råteskader i en bolig fra 1918 og to uthus uten godkjenning ble vurdert som mangler, unntatt råten som var opplyst.
• Kravet var 1 472 366 kroner, og nemnda tiltrådte et prisavslag på 390 000 kroner.
• Kjøperen fikk delvis medhold, og nemnda var enstemmig.