Mange avvik i enebolig fra 1955 med utleiedeler: ikke medhold (FinKN 2026-458)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1955 i Vestland, markedsført som «Stor flott enebolig med stor tomt og 2 utleiedeler». Den ble solgt for 7,45 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 5.6.23, og kjøperne overtok 8.9.23. Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og den advarte om at eldre deler har begrenset levetid. Rapporten sa også at flere arbeider var påbegynt og ikke ferdigstilt, blant annet vinduer og bekledning av vegger.

Selger hadde svart i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) at det var utført noe egeninnsats, men ikke rørlegger- eller elektrikerarbeid. Salgsdokumentene opplyste også at flere deler av boligen manglet ferdigattest eller brukstillatelse, at det var avvik fra tegninger, og at kjøper overtok risikoen for manglende tillatelser.

Etter overtakelsen reklamerte (meldte fra om feil) kjøperne på en lang rekke forhold. De gjaldt blant annet ulovligheter, badet i første etasje, el-anlegget, rør og avløp, vinduer, balkong, garasje, takrenner og en safe som ikke var nevnt før salget.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 830 750 kroner, med forsinkelsesrenter. De mente at forholdene var upåregnelige, og at selger burde ha opplyst om dem før salget. Kravet bygget på en rapport fra en takstmann de selv hadde hentet inn.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), viste til de omfattende risikoopplysningene i salgsdokumentene. Det mente også at deler av forholdene ikke var dokumentert, at en vannlekkasje mellom budaksept og overtakelse var unntatt fra dekning etter forsikringsvilkårene, og at beløpet kjøperne krevde, ikke stemte med kostnadene i rapporten deres.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Kjøperne nådde altså ikke frem med kravet. Nemnda fant ingen mangel på noen av de anførte forholdene. Det var tre hovedgrunner.

For det første var det gitt konkrete risikoopplysninger om mange av forholdene. Manglende ferdigattest, avvik fra tegninger, manglende samsvarserklæring for el-anlegget, tilstanden på badene og ufullførte arbeider var omtalt i salgsoppgaven, tilstandsrapporten eller egenerklæringen.

For det andre hadde mange bygningsdeler fått TG 2, og selger hadde opplyst om egeninnsats. Da hadde kjøperne mindre grunn til å regne med at alt var i god stand.

For det tredje var det ikke sannsynliggjort at selger eller takstmannen hadde brutt sin opplysningsplikt. Selv om selger på noen punkter kunne ha gitt mer utfyllende informasjon, mente nemnda at opplysningene som ble gitt, var tilstrekkelige.

Nemnda pekte også på at kjøpernes anmodning til nemnda var svært generell. Den sa lite om hvilke av de mange avvikene kjøperne var uenige med sekretariatet om.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et høyt beløp og mange enkeltfeil ikke gir prisavslag hvis feilene i stor grad var omtalt i salgsdokumentene. Nemnda ser på hva kjøperen faktisk ble fortalt, og hvilken tilstandsgrad bygningsdelene fikk. Der mange deler har fått TG 2 og det står at arbeider er ufullførte eller utført av ikke-fagfolk, må kjøperen regne med mer utbedring.

Saken viser også at hvert enkelt forhold må argumenteres for seg. Når kravet består av mange punkter, hjelper det lite å si at helheten er dårligere enn ventet uten å vise hvorfor hvert punkt var uventet.

Kort oppsummert

• Kjøperne av en enebolig fra 1955 krevde 830 750 kroner i prisavslag for en lang rekke forhold.
• Salgsdokumentene hadde konkrete risikoopplysninger, mange TG 2 og opplysninger om egeninnsats og manglende ferdigattest.
• Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperne nådde ikke frem på noen av forholdene.