Vannledning til nabo via kjelleren: delvis medhold (FinKN 2025-1116)

Hva saken gjaldt

Kjøperen kjøpte en enebolig ved vannet for 5,46 millioner kroner og tegnet en boligkjøperforsikring (en forsikring kjøperen selv tegner for å få juridisk og teknisk bistand hvis boligen har en rettslig mangel). Boligen ble solgt som dødsbo, så det var ikke fylt ut egenerklæring. I salgsprospektet stod det at eiendommen var tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Under andre kostnader stod det at det var lagt varmekabel til vannledningen inn til en sjøbu lengst inne på eiendommen, slik at vannet ikke skulle fryse, og at kostnaden normalt ble fordelt forholdsmessig.

Etter overtakelsen fant kjøperen ut at eieren av en eiendom på den andre siden av fjorden siden 90-tallet hadde hatt en ikke tinglyst rett til vannforsyning gjennom boligens kjeller. Kommunen kjente ikke til at naboen var koblet på denne måten. En takstingeniør beskrev flere ulemper, blant annet at hovedkranen ikke kunne stenges uten at naboen også mistet vannet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at forholdet var en mangel ved boligen og at forsikringen måtte dekke advokathjelp til å følge opp kravet mot selgersiden. Kjøperen krevde dessuten 67 100 kroner i erstatning for advokatutgifter i selve klagen mot selskapet.

Kjøperens eget forsikringsselskap avslo videre bistand. Det mente det ikke var sannsynlig at forholdet var en mangel, fordi salgsoppgaven nevnte varmekabelen til vannledningen. Kjøperen måtte dermed ha kjent til forholdet. Selskapet mente også at det ikke var vist noe reelt tap, og at det ikke var nødvendig å bruke advokat i tvisten mot selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første kunne opplysningen i salgsoppgaven leses som noe om varmekabelen og kostnaden ved den. Den sa ikke noe om vannforsyning til en annen eiendom. En så viktig heftelse skulle vært fremhevet langt tydeligere (§ 3-10).

For det andre var ulempene store, og kravet mot selgeren var derfor prosedabelt, altså solid nok til å kunne føres videre. Selskapet hadde plikt til å undersøke om det fantes et krav mot selgeren, og hadde avslått bistand på mangelfullt grunnlag. Kjøperen hadde krav på videre bistand.

For det tredje ble erstatningen for advokatutgifter i tvisten mot selskapet redusert. Kravet virket høyt, og nemnda fastsatte rimelige og nødvendige kostnader til 50 000 kroner. Beløpet gjelder ikke oppfølgingen mot selgeren. Nemnda mente det heller ikke var unødvendig for kjøperen å bruke advokat i tvisten mot selskapet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda ikke bare vurderer om det er en mangel, men også om selskapet har undersøkt kravet godt nok før det avslår. Et avslag som bygger på en uklar formulering i salgsoppgaven, holder ikke uten videre.

Saken viser også at en opplysning i salgsoppgaven må være tydelig for å frita selger. En kort bemerkning under en annen overskrift er ikke alltid nok. Erstatningen for advokatutgifter dekker bare det nemnda ser som rimelig og nødvendig.

Kort oppsummert

• Vannforsyning til en annen eiendom gikk gjennom kjelleren, og salgsoppgaven nevnte bare en varmekabel.
• Nemnda mente selskapet hadde avslått videre bistand på mangelfullt grunnlag.
• Kjøperen fikk delvis medhold: videre bistand, men advokatutgiftene ble satt til 50 000 kroner mot kravet på 67 100 kroner.