Avkuttet avløp i leilighet fra 1969: ikke medhold (FinKN 2026-932)

Hva saken gjaldt

Leiligheten fra 1969 ble solgt for 2,075 millioner kroner med kjøpekontrakt av 3.3.25 og overtatt 10.3.25. Salgsoppgaven beskrev eldre standard og at leiligheten trengte total oppussing. Selger hadde ikke bodd der, og salget skjedde ved fullmektig (en som selger på vegne av eieren). Dette stod både i salgsoppgaven og i tilstandsrapporten.

Tilstandsrapporten ga avløpsrørene og vannledningene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og badet TG 3 (store skader, rehabilitering må påregnes). Rapporten sa at avløpsrørene hadde høy alder og at det var fornuftig å skifte dem ved oppgradering. Kjøperen totalrenoverte. Rørleggeren fant da at røret fra vaskerommet var kappet av og gikk rett inn i betongen. Det var sannsynlig at avløpet var blendet (stengt) i leiligheten under.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 62 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende kostnaden ved å lage et nytt avløp. Kjøperen mente at selger og fullmektigen måtte ha kjent til at avløpet var frakoblet, og at boligen ikke var slik kjøperen kunne forvente.

Forsikringsselskapet, som dekket selgerens boligselgerforsikring, bestred kravet. Det pekte på at kostnaden var lavere enn egenandelen, at salgsdokumentene ikke lovet noe opplegg for vaskemaskin, og at avløpsrørene hadde TG 2.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fant ingen mangel, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting veide tyngst.

For det første hva selger visste. Det var ikke sannsynliggjort at selger, eller fullmektigen, kjente til at røret var kuttet. At fullmektigen bodde i samme blokk, var ikke nok. Kjøperen hadde fått vite at selger hadde begrenset kunnskap om boligen.

For det andre det samlede bildet. Salgsdokumentene ga ikke grunn til å tro at det var et vaskemaskinopplegg. Kjøperen måtte regne med at badet måtte totalrenoveres og at avløpsrørene burde skiftes. At kjøperen selv antok at avløpet kunne gjenbrukes, var kjøperens egen risiko.

For det tredje sammenheng mellom risikoen og kravet. Nemnda så en klar sammenheng mellom det som var opplyst om alderen og tilstanden, og utbedringsbehovet kjøperen nå krevde erstattet. Nemnda pekte på lignende saker om eldre boliger med omfattende risikoopplysninger. Selv om det isolert sett var upåregnelig at røret var stengt, var det ikke grunnlag for mangel etter det samlede bildet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig som er solgt som oppussingsobjekt, gir kjøperen mindre å lene seg på. Når rapporten sier at rørene er gamle og at badet må rehabiliteres, kan nemnda si at utbedringsbehovet var påregnelig, selv om den konkrete feilen var uventet.

Den viser også at det betyr noe hvem som selger. Ved salg gjennom fullmektig, og når selger ikke har bodd i boligen, kan kjøperen ikke forvente like mye kunnskap som hos en selger som har bodd der.

Kort oppsummert

• Avløpet fra vaskerommet var avkuttet, og kjøperen krevde 62 500 kroner i prisavslag.
• Boligen var solgt som oppussingsobjekt, med TG 2 på rørene og TG 3 på badet, og selger hadde ikke bodd der.
• Nemnda fant ingen mangel, og kjøperen fikk ikke medhold.