Brannsikring i leilighet fra 1829: ikke medhold (FinKN 2025-586)

Hva saken gjaldt

Boligen var en selveierleilighet i Vestfold, i en bygning oppført i 1829. Den ble solgt for 4 600 000 kroner i 2023. Salgsoppgaven fortalte at brannvesenet hadde gitt påbud om å brannsikre seksjonen. Arbeidet var ikke gjort og måtte være ferdig innen 31.12.2023. Hver seksjonseier skulle velge utfører og betale selv, og arbeidet skulle godkjennes av et konsulentfirma. Salgsoppgaven nevnte også at brannsikringen av felles kjeller kunne gi økte felleskostnader.

Tilstandsrapporten viste at det var avvik i branncelleinndelingen (inndeling som skal hindre at brann sprer seg), og at det forelå påbud om utbedring. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) hadde selger svart ja på spørsmål om påbud og nevnt brannsikring. Samtidig hadde selger svart nei på spørsmål om vedtak som kunne gi høyere felleskostnader.

Etter overtakelsen mente kjøperen å ha funnet at selger visste mer enn det som stod i salgsdokumentene. Kjøperen viste blant annet til brannkonsepter, kostnadsberegninger og et rettsforlik der sameiet hadde fått 10 000 000 kroner i erstatning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 560 473 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 119 158 kroner for advokatkostnader og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente selger hadde underkommunisert problemet og holdt tilbake dokumenter, og at megler på visning skal ha sagt at avvikene ikke var særlig kostbare. Kjøperen mente også at kostnadenes størrelse var upåregnelig.

Selgers selskap under boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger) avviste kravet. Det viste til at det var gitt konkrete opplysninger om avvikene, og at kjøperen hadde akseptert risikoen. Selskapet bestred at forholdet var bagatellisert på visning.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tilsluttet seg sekretariatets vurdering (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold veide tyngst.

For det første var påbudet, fristen og kjøperens egen betalingsplikt tydelig opplyst før kjøpet. Da var det en del av avtalen at boligen hadde branntekniske avvik som måtte utbedres for kjøperens regning. Kjøperen måtte derfor regne med kostnader rett etter overtakelsen (avhendingslovas regler om hva som er avtalt og om at kjøper kjenner forholdet).

For det andre var selgers nei i egenerklæringen uheldig. Nemnda mente likevel at det ikke fikk avgjørende betydning. Brannsikring av en gammel leilighet i en eldre bygård kan åpenbart bli dyrt, og kjøperen hadde allerede akseptert den risikoen.

For det tredje sto ord mot ord om hva megler sa muntlig på visning. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke prøve bevisene like grundig som en domstol. Den kunne derfor ikke legge kjøperens versjon til grunn.

Nemnda fant etter en samlet vurdering ingen mangel etter avhendingslovas regler om mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et konkret påbud som er beskrevet i salgsdokumentene, er vanskelig å bygge et krav på. Kjøperen bærer da risikoen for hva arbeidet koster, også når beløpet blir større enn forventet. Det hjelper ikke at dokumentene bak påbudet ikke fulgte med, så lenge selve påbudet, fristen og kostnadsansvaret var opplyst.

Saken viser også at det er vanskelig å få gjennomslag for hva som ble sagt muntlig. Det som står skriftlig, veier tyngst. Har du spørsmål om kostnader, er det svar i skrift som kan brukes senere.

Kort oppsummert

• Påbud om brannsikring var opplyst i salgsoppgave, tilstandsrapport og egenerklæring.
• Nemnda mente kjøperen hadde akseptert kostnadsrisikoen, og fant ingen mangel.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet om prisavslag. Selskapet fikk medhold.