Asbest i ventilasjonskanaler i bolig fra 1968: ikke medhold (FinKN 2025-903)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1968, solgt for 6,7 millioner kroner ved kontrakt fra november 2023. Salgsprospektet beskrev den som i normalt god stand ut fra alderen. Tilstandsrapporten sa at boligen var bygget etter byggeforskriftene fra 1949 og byggeskikken i 1968, og at det måtte forventes vedlikehold og oppussing av eldre konstruksjoner og installasjoner. Ventilasjonen fikk mørk TG 2 (vesentlige avvik), fordi bad og toalett i første etasje bare hadde naturlig ventilering.

I april 2024 undersøkte kjøperen om en lysbryter kunne flyttes og noen ledninger trekkes. Da fant kjøperen ut at ventilasjonskanalene var av asbestholdige eternittplater. En analyse bekreftet at det var asbest. Kjøperen reklamerte (meldte fra om en mangel) 7. mai 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 119 375 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kravet bygde på et pristilbud om sanering av kanalene og nytt ventilasjonsaggregat. Kjøperen mente at boligen ikke var slik som avtalt (§ 3-1), at kostnaden var upåregnelig (§ 3-2), og at selger ikke hadde gitt de opplysningene han skulle (§ 3-7 og § 3-8). Selger hadde ifølge selskapet vist at eternitt kunne finnes i huset, men ikke tenkt på om det var asbest.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring selger har tegnet, som kjøper kan kreve mot), mente kjøperen hadde reklamert for sent, at asbest var påregnelig ut fra alderen, og at ingen holdepunkter viste at selger visste at platene inneholdt asbest.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tilsluttet seg sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering på alle punkter og fant ingen mangel. Tre forhold veide tyngst.

For det første alderen. Boligen var bygget i 1968, og asbest ble forbudt i Norge først i 1985. Ventilasjonen ble lagt til grunn som stammende fra byggeåret. Det var dermed ikke upåregnelig at det var brukt asbestholdige materialer som ville gi ekstrakostnader ved fjerning.

For det andre tilstanden. Platene så ikke ut til å være ødelagte eller skadde, og det var ikke sannsynliggjort at de utgjorde en helserisiko slik de lå. Nemnda viste til at knust asbest er en annen sak, fordi den kan kreve mer kostbar håndtering.

For det tredje opplysningene. Det var ikke sannsynliggjort at selger eller selgers takstmann hadde gitt ufullstendige eller uriktige opplysninger.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at funn av asbest i en eldre bolig ikke i seg selv er en mangel. Det avgjørende er en helhetsvurdering av omfang, tilstand, helserisiko og hva som kan forventes ut fra alder. Ødelagte materialer kan stille seg annerledes. Sekretariatet var i tvil på grunn av saneringskostnadene, men nemnda var ikke i tvil om utfallet.

Kort oppsummert

• Asbestholdige eternittplater ble funnet i ventilasjonskanalene i en enebolig fra 1968.
• Nemnda mente asbest var påregnelig i en bolig fra den tiden, og at platene ikke var påvist skadet.
• Selskapet fikk medhold. Avgjørelsen var enstemmig.