Sprekker og defekt komfyrvakt i bolig fra 2018: delvis medhold (FinKN 2024-998)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2018, solgt for 5,12 millioner kroner høsten 2023. Salgsoppgaven beskrev en nyere bolig med svært lite bruksslitasje, og at nesten alle innvendige vegger var overflatebehandlet etter 2021. Tilstandsrapporten ga innvendige overflater TG 1 (ingen avvik av betydning). I egenerklæringen (selgerens skjema om boligen) svarte selgeren nei på om han kjente til sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende.

Etter overtakelsen fant kjøperen sprekker i hjørnene mot ytterveggene i stuen og på alle tre soverom. Komfyren virket heller ikke. En elektriker mente at komfyrvakten var defekt og måtte byttes. Kjøperen mente sprekkene ikke fantes på visningen. Megleren mente de var synlige da. En takstmann fant at det manglet skjøtestrimmel eller hjørneprofil i hjørnene, og at fugemassen hadde sprukket. Han mente at sprekker også kan oppstå det første året etter oppføring eller ved endring i luftfuktighet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene, og mente at selskapet også skulle dekke egenandelen. Kjøperen mente at selgeren kjente til sprekkene og hadde skjult dem.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, bestred at det var en mangel. Det mente at sprekkene var synlige, slik at kjøperen kjente eller burde kjenne til dem ved kjøpet, og at kjøperen ikke hadde vist at de hadde noen konstruksjonsmessig betydning. Selskapet hadde tilbudt 5 000 kroner som endelig oppgjør. Kjøperen sa nei.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt kjøperen medhold og tilkjent 10 105 kroner. Nemnda sluttet seg til at det var mangler, av to grunner.

For det første var boligen fra 2018, og det ble ikke gitt noen opplysninger som tydet på slike avvik. Boligen var dermed dårligere enn kjøperen kunne vente (§ 3-2), og selgeren hadde ikke gitt god nok informasjon om sprekkene (§§ 3-7 og 3-8).

For det andre var komfyrvakten en mangel etter samme regel.

Kjøperen mente beløpet var for lavt. Takstmannen anslo utbedring av sprekkene til 12 355 kroner og komfyrvakten til 6 125 kroner. Kjøperen hadde hørt at en snekker ville ta 8 000 kroner for en rapport, og lot være å bestille den. Nemnda så dilemmaet, men kan ikke legge til grunn kostnader som ikke er sannsynliggjort. Den mente likevel at anslaget på sprekkene var for lavt, siden gipsen må skjæres av og settes på nytt med hjørnebeslag og males. Uten et pristilbud måtte beløpet settes skjønnsmessig. Samlet prisavslag, med komfyrvakt, sakkyndigkostnad og egenandel, ble 20 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også små feil i en ny bolig kan gi krav når salgsoppgaven og tilstandsrapporten ikke varsler dem. En nyere bolig med lite slitasje gir kjøperen større rett til å vente at ting er i orden.

Den viser også at beløpet avhenger av dokumentasjon. Uten pristilbud eller rapport må nemnda gjette, og beløpet kan bli lavere enn kjøperen mener er riktig.

Kort oppsummert

• Sprekker i hjørnene og defekt komfyrvakt i en enebolig fra 2018.
• Nemnda mente begge deler var mangler, men beløpet var lite dokumentert.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et samlet prisavslag på 20 000 kroner.