Fukt i kjeller i bolig bygget for lavt: heving, medhold (FinKN 2026-283)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treetasjes enebolig fra 2007, solgt for 8,3 millioner kroner i mars 2022. Den lå i et eierseksjonssameie med tre eneboliger på en tomt på 1335 kvadratmeter. I tilstandsrapporten fikk boligen i hovedsak TG 1 (best tilstandsgrad), også dreneringen. Rapporten opplyste om en felles avløpspumpe, men sa at takstmannen ikke hadde vurdert den. I egenerklæringen svarte selgeren nei på spørsmål om feil ved vann og avløp, og om problemer med drenering eller fukt i underetasjen.

Etter overtakelsen fikk kjøperen problemer med fukt og vann i underetasjen. Boligen lå 0,9 meter lavere enn den ene naboen og 1,2 meter lavere enn den andre. Kjøperen fant blant annet en pumpetavle bak inkassering, et alarmsystem som ga bare fem minutter å reagere på, tilluft under bakkenivå og manglende fall på terrenget.

Kjøperen hentet inn selgerens salgsdokumenter fra kjøpet i 2021. De viste gjentatte lekkasjer i kjelleren, dårlig fall på bunnledningen og opplysninger om tilbakeslag av avløpsvann. Ingen av disse opplysningene var videreformidlet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde heving av kjøpet (at kjøpet reverseres) og erstatning, og subsidiært et prisavslag på 1 473 741 kroner. To byggefirmaer var uenige om utbedring. Det ene beregnet kostnadene til 1 483 741 kroner, det andre til 725 000 kroner.

Boligselgerforsikringen, som dekker selgerens ansvar, erkjente mangler, men avslo heving. Selskapet hadde allerede utbetalt 715 000 kroner i prisavslag, og mente at kostnadene utgjorde om lag 8 prosent av kjøpesummen og ikke var vesentlige. Selskapet viste også til at selgeren hadde begrensede norskkunnskaper og ikke hadde forstått salgsoppgaven fra sitt eget kjøp.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse, og tre forhold veide tyngst.

For det første var boligen bygget så lavt i terrenget at den alltid vil være spesielt utsatt for fukt i underetasjen. Den er avhengig av pumper og tilbakeslagsventiler. Ved ny svikt, for eksempel ved store nedbørsmengder, strømbrudd eller pumpefeil, kan det oppstå store skader. Nemnda mente at prisavslag ikke fullt ut kunne rette opp mangelen, og at kjøperen måtte leve med usikkerhet selv etter utbedring.

For det andre hadde kjøperen god grunn til høye forventninger. Boligen var fra 2007, hadde i hovedsak TG 1, og kjelleren var pusset opp og innredet i 2021. Både dreneringen og avløpsrørene var vurdert til TG 1, og ingenting i salgsmaterialet tydet på fuktfeil. Avviket mellom det som var lovet og det kjøperen fikk, var svært markant.

For det tredje hadde selgeren fått omfattende risikoopplysninger ved sitt eget kjøp, men ikke videreformidlet dem ett år senere. Nemnda mente selgeren måtte bære risikoen for at han ikke forsto dem, og at det ikke betyr noe for hevingen om han ikke gjorde det bevisst, eller bare var grovt uaktsom.

Kjøperen hadde dermed krav på heving og erstatning (§§ 4-13 og 4-14). Nemnda tok ikke stilling til hvordan oppgjøret skulle gjennomføres. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at heving er et sterkt virkemiddel som brukes når mangelen er stor og ikke lar seg rette opp helt. Da er det avgjørende om det er grunn til å tro at boligen fortsatt vil ha problemer etter utbedring, og ikke bare hvor mye utbedringen koster.

Saken viser også at det selgeren selv fikk vite ved kjøpet, kan bli det kjøperen har krav på å få vite. Å ha misforstått innholdet av salgsdokumentene fritar ikke selgeren.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 2007 var bygget så lavt at kjelleren var særlig utsatt for vann, og avhengig av en felles pumpe.
• Selgeren hadde fått vite om fuktproblemene ved sitt eget kjøp, men sa nei til fukt i egenerklæringen.
• Kjøperen fikk medhold i heving og erstatning.