Vann i garasje, salg ved fullmakt: ikke medhold (FinKN 2025-58)

Hva saken gjaldt

Eiendommen var en fritidsbolig i Buskerud fra 1921, beskrevet som et lite småbruk med bolighus, anneks og frittstående garasje fra 1983. Den ble solgt for 2,45 millioner kroner i 2022, ved fullmakt (selgeren ble representert av en fullmektig). Kjøperen var gjort kjent med at selgeren ikke hadde bodd der og derfor ikke hadde særlig kunnskap om eiendommen.

Tilstandsrapporten ga bolighuset gjennomgående TG 2 og TG 3, altså avvik som kan kreve tiltak og store eller alvorlige avvik. Garasjen var ikke tilstandsvurdert, men ble beskrevet som en bygning med enkel standard som trengte vedlikehold av blant annet takrenner og tekke. Rapporten sa også at bygningssakkyndige ikke ser på tilleggsbygg som garasje med mindre de er nevnt. I egenerklæringen svarte selgeren nei på spørsmål om utettheter og arbeider ved garasjen.

Kort tid etter overtakelsen kom det vann inn i garasjen via en sprekk i betonggulvet. Kjøperen sendte reklamasjon i mars 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 066 934 kroner. Beløpet var basert på tilbud om å bygge en ny garasje. En takstmann, som kjøperen var uenig med, hadde anslått at trekonstruksjonen måtte fjernes og den støpte sålen pigges bort, til 382 500 kroner. Kjøperen mente at vannet var upåregnelig, at han var forberedt på oppgradering av huset men ikke av garasjen, og at det var gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger ved salget. Kjøperen la også frem en uttalelse fra en nabo som hadde sett vann i garasjen ved tre anledninger noen år tidligere.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet pekte på at garasjen var gammel og hadde en teknisk verdi på 190 000 kroner, at forholdet ikke gikk utover det kjøperen med rimelighet kunne forvente, og at reklamasjonsfristen var oversittet. Selgeren hadde ifølge selskapet ikke kjent til vann i garasjen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold ut fra tre forhold.

For det første helhetsbildet fra salget. Nemnda så på alt som ble opplyst, ikke bare på garasjen. Med et gammelt småbruk med TG 2 og TG 3 gjennomgående, og en garasje beskrevet som enkel og trengende vedlikehold av blant annet tak, kunne kjøperen ikke se bort fra at garasjen kunne kreve tiltak. Formuleringen blant annet viste at behovet kunne gjelde flere deler.

For det andre selgerens kunnskap. Selgeren hadde ikke bodd på eiendommen, og salg ved fullmektig gir ifølge tidligere praksis en noe større risiko for skjulte feil. Selskapet gjengav at selgeren ikke kjente til problemet. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke vurdere hvor troverdige forklaringer og vitneuttalelser er. Naboens uttalelse og selgerens svar sto derfor mot hverandre uten at nemnda kunne avgjøre det.

For det tredje beviset og utbedringen. Kjøperen har bevisbyrden, og tvil om skadeårsak og omfang går ut over kjøperen. Nemnda la også vekt på at tilbudene gjaldt bygging av en helt ny garasje, noe som er en annen løsning enn det som var avtalt. Takstmannen syntes å ha vurdert garasjen bare utvendig, og nemnda mente at det var uheldig, men ikke nok til en mangel (§ 3-7 og § 3-2).

Nemnda fant heller ikke grunnlag for mangel etter § 3-8. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøper av en eldre eiendom med mange avvik i rapporten må regne med at også bygninger som ikke er vurdert kan ha feil. Salg ved fullmakt gjør dette tydeligere. Den som hevder at selgeren visste om feilen, må kunne dokumentere det, og en muntlig uenighet mellom partene løses ikke av nemnda.

Saken viser også at det har betydning hvilken utbedring som kreves. Et krav som bygger på en helt ny bygning, står svakere enn et krav som bygger på å rette selve feilen.

Kort oppsummert

• Vann kom inn i en garasje fra 1983 via en sprekk i gulvet på et småbruk fra 1921 solgt ved fullmakt, og kjøperen krevde 1 066 934 kroner.
• Nemnda mente at kjøperen måtte regne med tiltak, at det ikke var sannsynliggjort at selgeren kjente til feilen, og at kravet gjaldt en helt ny garasje.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble frikjent.