Lekkasjer fra feil taktekking i enebolig fra 1977: ikke medhold (FinKN 2025-151)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1977, solgt for 4,3 millioner kroner i november 2023. Tilstandsrapporten beskrev taktekking av pappshingel med ukjent alder. Det var gjort noen utskiftinger her og der, en liten bit shingel manglet, og det var begynnende mose. Mer enn halvparten av forventet brukstid var passert på taktekkingen og undertaket. Taktekkingen fikk «mørk» TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og det samme fikk takkonstruksjonen. Rapporten sa at taket var besiktiget fra bakkenivå.

Selger hadde fortalt om ufaglært arbeid på taket. Han hadde tettet rundt pipebeslaget og en skjøt i takshingelen. Salgsdokumentene inneholdt dessuten flere merknader om taktrinn, stige og plattform fra feiertilsyn.

I juni 2024 fant kjøper tre lekkasjer inn på kaldloftet. På taket fant kjøper spiker og stifter som var satt utenfor overlappen på shinglene, slik at vann kunne trenge ned. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) 1.7.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 309 992 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Beløpet svarte til et tilbud om å rive shingeltaket og legge nytt. Kjøper mente at feilene skyldtes dårlig håndverk, ikke alder og slitasje. Kjøper mente også at takstmannen ga for dårlige opplysninger. Etter forskriften skal taktekkingen inspiseres når det er sikkerhetsmessig forsvarlig, og taket var lavt og lett tilgjengelig med for eksempel en kort stige. Selgersiden måtte derfor begrunne hvorfor takstmannen ikke gikk opp.

Selgerens forsikringsselskap, som dekker boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet pekte på at taket hadde ukjent alder, TG 2 og de konkrete risikoopplysningene om levetid, ufaglært arbeid, mose og slitasje. Forskriften påla ikke takstmannen å gå opp på taket, og rapporten opplyste at taket var vurdert fra bakkenivå.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la vekt på to ting.

For det første det samlede risikobildet for taket. Kjøper hadde fått nok opplysninger til at feilene var påregnelige. Det var ikke en mangel etter § 3-2, som handler om at boligen skal være i samsvar med det kjøper med rimelighet kan forvente.

For det andre spørsmålet om takstmannens ansvar (§ 3-7). Nemnda avviste kjøperens syn på at det skal gjøres en objektiv vurdering av om det er trygt å gå opp på taket. Det er takstmannen som er nærmest til å vurdere sikkerheten, og forskriften åpner ikke for noe annet. Nemnda mente at en annen løsning ville utvide takstmannens ansvar utover det lovgiverne har bestemt, og at en endring i praksis forutsetter en endring av forskriften. Takstmannen hadde dessuten opplyst at taket var vurdert fra bakkenivå, og hadde kommentert flere feil ved taket og pipen. Fordi saken behandles skriftlig, var det også vanskelig å ta stilling til hvordan taket så ut ved befaringen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en takstmann ikke må gå opp på taket, og at han bestemmer selv om det er trygt. Står det i rapporten at taket er vurdert fra bakken, må du regne med at skjulte feil kan finnes. Hvis taket er gammelt, har fått TG 2 og rapporten nevner ufaglært arbeid, blir det vanskelig å hevde at lekkasjer var upåregnelige.

En faktisk håndverksfeil er heller ikke automatisk en mangel. Det som teller, er hva du fikk vite før kjøpet.

Kort oppsummert

• Lekkasjer og feil ved pappshingeltaket på en enebolig fra 1977.
• Nemnda mente risikoopplysningene om taket var mange nok, og at takstmannen ikke måtte gå opp på taket.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.