Korte sengeplasser i oppusset hytte fra 1955: ikke medhold (FinKN 2024-471)

Hva saken gjaldt

Fritidsboligen ble bygget i 1955 og bygget på i 1993. Den ble solgt for 3,055 millioner kroner og overtatt 17.2.23. Annonsen og salgsprospektet omtalte hytta som lekkert oppusset, med store oppgraderinger i årene 2017 til 2022. Det sto at hytta hadde åtte sengeplasser fordelt på tre soverom. Ett av rommene hadde køyeseng der underkøya kunne trekkes ut til dobbeltseng. Oversikten over utførte utbedringer beskrev sengene på to av rommene som plassbygde (bygget på stedet for å passe rommet). Ingen steder var lengden på sengene oppgitt.

Noen dager før overtakelsen spurte kjøperen om lakenstørrelse. Selger svarte at målene var riktige, og at sengene på det ene soverommet var noe kortere enn standard, omtrent 190 cm. Kjøperen svarte at dette kom overraskende, og at flere i familien er høye. Megler forklarte at sengene ikke var målt opp før salget, og at interessenter med særlige behov måtte undersøke selv. Etter overtakelsen reklamerte kjøperen (meldte fra om en påstått mangel) og oppga at tre av sengene var omtrent 185 cm lange.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at standardlengden på en voksenseng er 200 cm, at hytta derfor ikke var i den stand man kunne forvente, og at opplysningene fra selger og megler var mangelfulle og uriktige. Kjøperen viste til reglene i avhendingsloven om at boligen må være som forventet (§ 3-2), og om selgers og meglers opplysninger (§§ 3-7 og 3-8).

Selskapet avviste kravet. Det viste til at det ikke finnes noen byggteknisk standard for hvor lange senger skal være. Sengene var plassbygde og tilpasset rommet, og det var tale om en eldre fritidsbolig. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og saken gikk videre til nemnda.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med kjøperen i at voksensenger i dag normalt er to meter lange. Likevel fant den etter en helhetsvurdering at hytta ikke avvek fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente. Tre forhold veide tyngst.

For det første alderen. Hytta er fra 1955 og tilbygd i 1993, og da må man regne med at innredningen ikke følger dagens mål.

For det andre var det opplyst at sengene var plassbygde, og plasseringen i rommet var synlig for kjøperen. Det ga grunn til å tro at sengene var tilpasset rommet, og at det kunne påvirke lengden.

For det tredje var avviket lite. Fem av åtte senger hadde den forventede lengden på to meter, og de tre andre var ikke mer enn 10 til 15 centimeter for korte.

Om opplysningene fra selger og megler sa nemnda at det med fordel burde vært opplyst at tre senger var kortere enn normalt. Den tok likevel ikke stilling til om opplysningene var ufullstendige eller uriktige. Selv om de var det, var ikke lovens innvirkningsvilkår oppfylt (feilen må ha virket inn på kjøperens beslutning). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en størrelse som er vanlig i dag, ikke uten videre gir krav når boligen er eldre og løsningen er bygget inn og synlig. Nemnda la vekt på helheten, ikke på én målestokk. Nemnda mente også at en liten forskjell i mål, sett mot det som ellers var opplyst og synlig, ikke var nok.

Har et mål betydning for hvordan du skal bruke boligen, viser saken at det er kjøperen som må sørge for å få det avklart før budet gis. Megleren hadde ikke målt sengene, og nemnda pekte ikke på det som en feil.

Kort oppsummert

• Kjøperen mente at tre av åtte sengeplasser i en oppusset fritidsbolig fra 1955 var for korte.
• Nemnda fant ingen mangel fordi hytta er gammel, sengene var opplyst som plassbygde, og avviket var lite.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold.