Sviktende drenering i kjeller, hus fra 1971: delvis medhold (FinKN 2025-1317)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1971, solgt for 4,68 millioner kroner i september 2022. Salgsoppgaven la vekt på en stor terrasse, utsikt og garasje. Den opplyste også at kjelleren var bygget om til soverom, kjøkken og stue uten godkjenning, og at rommene ikke var godkjent for varig opphold.

Tilstandsrapporten ga rom under terreng en blanding av TG 0, TG 1 og TG 2. Dreneringen var fra byggeåret og ble vurdert ut fra alder, med usikker restlevetid. Takstmannen hadde tatt hull i en vegg og målt fukt uten å finne forhøyede verdier. Rapporten pekte samtidig på at målingen bare er et øyeblikksbilde. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) hadde selger svart nei på spørsmål om problemer med drenering eller fukt i kjeller.

Etter overtakelsen sluttet gulvvarmen og boblebadet å fungere. Da kjøkkenet ble fjernet og gulvet åpnet, fant kjøper mugg og fuktinnsig i veggene mot grunnmuren. Fagfolk mente dreneringen hadde sviktet av alder og slitasje. Det var også en lekkasje fra et kjøleskap som hadde skadet laminatgulvet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 2 139 291 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Det meste gjaldt drenering og rom i kjelleren. Kjøper krevde også erstatning for tapte leieinntekter og 4 000 kroner til juridisk bistand.

Selskapet, Anticimex, var selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring). Det mente at skadene skyldtes normal alder og slitasje på en 51 år gammel drenering, og at kjøper måtte regne med utbedringer. Det tilbød 60 000 kroner for el-avvikene og kjøleskaplekkasjen, og mente at eventuell utbedring av drenering og skader måtte koste mye mindre enn kjøper hevdet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant at fuktskadene i kjelleren var en mangel (§ 3-2), men kalte saken et grensetilfelle. Tre ting veide tyngst.

For det første var kjelleren opplyst innredet i 2016. For det andre ble det ikke gitt noen konkrete risikoopplysninger om fukt. For det tredje var utbedringskostnadene høye. Kjøper måtte regne med at en gammel drenering kan trenge utbedring. Men en fuktskade som allerede har oppstått og har stort omfang, er noe annet enn slitasje kjøper kunne forutse.

Nemnda mente også at laminatgulvet, som var fra 2016, var en mangel. Skaden kom fra en lekkasje, ikke fra vanlig slitasje.

Det var derimot ingen mangel knyttet til el-anlegget og boblebadet. Salgsdokumentene opplyste at samsvarserklæring (dokumentasjon på at el-arbeid er utført riktig) bare fantes for deler av anlegget. Nemnda fant heller ikke klare holdepunkter for at selger kjente til fuktskadene, at takstmannen hadde handlet grovt uaktsomt, eller at det var gjort ufaglært arbeid som forklarte skadene (§ 3-7).

Når prisavslaget skulle fastsettes, var flertallet av nemnda enig med selskapet om at de laveste forsvarlige pristilbudene skulle brukes. Utbedring av dreneringen ble regnet til 708 750 kroner og innvendige skader til 207 250 kroner, i tillegg til 56 250 kroner for gulvet. Siden det var langt på vei påregnelig at dreneringen måtte utbedres, ble det gjort et betydelig fradrag for den delen. Nemndspraksis tilsier et fradrag på opp mot 75 prosent. Flertallet satte prisavslaget til 400 000 kroner, med fradrag for kjøpers egenandel på 10 000 kroner.

Mindretallet mente at tilbudene var skrivebordsvurderinger uten befaring og at nemnda ikke kunne sette et beløp. Det foreslo en løsning der selskapet betaler à konto og gjør opp til slutt etter at kjøper har utbedret. Kjøper fikk også 4 000 kroner for juridisk bistand og forsinkelsesrente, men ikke erstatning for tapte leieinntekter. Det var indirekte tap, og nemnda fant ikke skyld hos selger.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder alene ikke rekker langt som forsvar når en skade allerede har oppstått og er stor. Da kan skaden regnes som en mangel, særlig når kjelleren er innredet og salgsdokumentene ikke advarer om fukt.

Samtidig viser den at et krav sjelden får full uttelling. Utbedring som kjøper uansett måtte regne med, som en gammel drenering, gir stort fradrag. Nemnda bruker de rimeligste forsvarlige pristilbudene, og det kan derfor lønne seg å ha sammenlignbare tilbud.

Kort oppsummert

• Fukt i en kjeller innredet i 2016 og en 51 år gammel drenering ble regnet som mangel, i et grensetilfelle.
• El-anlegget og boblebadet ga ikke mangel, og tapte leieinntekter ble ikke erstattet.
• Kjøper fikk delvis medhold: 400 000 kroner i prisavslag av et krav på 2 139 291 kroner, med dissens om utmålingen.