Museskader i fullmaktssalg av leilighet fra 1953: ikke medhold (FinKN 2024-258)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet på Østlandet, oppført i 1953. Den ble solgt for 5,25 millioner kroner ved kontrakt 25.10.22 og overtatt 9.11.22. Salget skjedde ved fullmakt, det vil si at en fullmektig solgte for eieren. Salgsoppgaven sa at leiligheten trengte noen oppgraderinger. I egenerklæringen (selgers svar på spørsmål om boligen) sto det at selgeren aldri hadde bodd der, og at kjøper ble oppfordret til å undersøke boligen særlig grundig, gjerne med teknisk sakkyndig.

Tilstandsrapporten ga vinduer, dører, balkonger og innvendige overflater «lys» TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Kort tid etter overtakelsen begynte kjøperen på innvendig renovering. Da ble det funnet museavføring bak en vegg, og avføring skal ha falt ned fra himlingen. En skadedyrbefaring fant gammel avføring, og mus kom inn gjennom åpninger i konstruksjonen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 75 239 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Beløpet bestod blant annet av et pristilbud på 72 515 kroner for bygningsarbeider og en faktura på 2 724 kroner for befaring. Kjøperen mente at boligen var dårligere enn det man kunne forvente etter avhendingsloven § 3-2 første ledd, og at opplysningene før kjøpet ikke var egnet til å senke forventningene.

Selskapet som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), viste til boligens alder. Huset ble bygget da musesikring ikke var påkrevd eller vanlig.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, under noe tvil.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var også i tvil, men kom til samme resultat. Den vektla fire ting.

Det første var langvarig praksis. Nemnda har flere ganger sagt at det ikke er uvanlig med mus i eldre hus. Saken ble vurdert etter den nye avhendingsloven, men nemnda mente at det fortsatt går en nedre grense for når museskader gir en mangel. Kjøperen viste til to avgjørelser fra 2023 der museskader var en mangel, men der var skadene store.

Det andre var at boligen var gammel, at salget skjedde ved fullmektig, og at selgeren hadde advart om at det kunne finnes skader.

Det tredje var at museskadene fremsto som relativt beskjedne.

Det fjerde, og noe nemnda la særlig vekt på, var at kjøperen i liten grad hadde forklart hva som måtte gjøres for å rette opp museskadene. Pristilbudet gjaldt blant annet vegger, tak og maling, og nemnda mente at kjøperen uansett skulle pusse opp. Utgifter til annet enn selve skaden holdes utenfor når nemnda vurderer om skaden var påregnelig. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at museskader i et gammelt hus ikke automatisk er en mangel, selv etter at loven ble endret i 2022. Alder, advarsler i salgsdokumentene og skadenes størrelse spiller inn.

Den viser også at kravet må gjelde selve skaden. Når skaden oppdages under en renovering som kjøperen uansett skulle gjøre, blir det vanskelig å vise hva som er ekstra kostnad på grunn av musene. Et krav der utbedringen er skilt ut og dokumentert står sterkere.

Kort oppsummert

• Museavføring ble funnet i en leilighet fra 1953 under oppussing, og kjøperen krevde 75 239 kroner.
• Nemnda mente mus er påregnelig i eldre hus, at skadene var beskjedne, og at utbedringsbehovet var lite dokumentert.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.