Taklekkasje i gammelt uthus: kjøper fikk ikke medhold (FinKN 2024-628)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1850, med et uthus fra 1950 på omtrent 20 kvm med utedo og to boder. Den ble solgt for 9,6 millioner kroner i mai 2022, og kjøperen overtok i august.

Salgsoppgaven sa at uthuset hadde fått TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), ut fra en helhetsvurdering av alder og forventet brukstid. Tilstandsrapporten var mer beskjeden. Den sa innledningsvis at den ikke beskrev hele boligen, og at tilleggsbygg ikke var undersøkt med mindre de var nevnt. Om uthuset skrev den at bygningen var uisolert og hadde stedvis noe vedlikeholdsbehov. Den ga ikke uthuset noen tilstandsgrad. Rapporten oppga at uthuset var verdt 70 000 kroner etter fradrag for elde og vedlikeholdsmangler.

I egenerklæringen (selgers eget skjema) opplyste selger at det hadde vært lekkasje i taket over badet, som var utbedret før 2015. Selger hadde eid boligen siden 2004.

Et par måneder etter overtakelsen fant kjøperen vann på gulvet i boden og i bjelkene i taket. En rapport fra byggfirma mente pappen på undertaket ikke var brettet opp mot støttemuren, og at beslagsløsningen mellom støttemuren og taket var mangelfull. Utbedringen ble anslått til 101 750 kroner.

Kjøperen fant også salgsoppgaven fra selgers eget kjøp i 2004. Den opplyste om noe lekkasje fra taket på uthuset. Selger forklarte at det ble lagt nye stålplater på taket i 2005.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 101 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen mente at selger holdt tilbake opplysninger om tidligere lekkasjer og utbedringer, og at det ikke var påregnelig at uthuset trengte umiddelbare utbedringer. Taket hadde dessuten et moderne preg på visning.

Selgers forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at uthuset var fra 1950, hadde vedlikeholdsbehov og var opplyst med TG 2, og at det ikke var holdepunkter for at selger hadde gitt feil opplysninger. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og det gjorde nemnda også.

Hva nemnda la vekt på

For det første selgers opplysningsplikt. Selger må ikke opplyse om tidligere skader hvis selger med rette trodde de var forsvarlig utbedret. Det var ingen holdepunkter for at selger ikke var i god tro om at taket var utbedret i 2005. At selger ikke fortalte at taket var nyere enn byggeåret, kunne dessuten ikke ha gjort kjøpet dårligere for kjøperen (§ 3-7).

For det andre kjøperens forventninger. Kjøperens berettigede forventninger bygger på det som stod i salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Opplysningen om at taket var utskiftet i 2005 kom først etter overtakelsen og kunne derfor ikke danne forventninger. Når det ikke er andre opplysninger, gjelder byggeåret, altså 1950.

For det tredje risikoopplysningene. TG 2, byggeåret og teksten om vedlikeholdsbehov gjorde at en kjøper måtte regne med skjulte skader og snarlig utbedring. Nemnda mente at lekkasjen var påregnelig og at boligen ikke avvek fra det kjøperen kunne forvente (§§ 3-1 og 3-2). Kjøperens påstand om at taket så nytt ut på visning, ble tillagt mindre vekt enn de konkrete opplysningene om uthuset.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tilleggsbygg som uthus og anneks ofte er dårligere undersøkt enn selve boligen, og at kjøperen må lese det som står om dem. Et gammelt uthus med opplyst vedlikeholdsbehov gir liten rett til å kreve at taket er tett.

Den viser også at selger ikke må opplyse om gamle skader selger trodde var utbedret, og at positive opplysninger som kommer for sent, ikke teller med i det kjøperen kunne forvente.

Kort oppsummert

• Taket på et uthus fra 1950 lekket to måneder etter overtakelsen.
• Salgsoppgaven opplyste om TG 2 og vedlikeholdsbehov, og selger hadde grunn til å tro at taket var utbedret i 2005.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet på 101 750 kroner.