Skadet avløpsrør i enebolig fra 1960: ikke medhold (FinKN 2024-78)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1960 på en stor tomt i Vestland, solgt for 1,5 millioner kroner med kjøpekontrakt 7.3.23. Salget skjedde ved fullmektig (en person som handlet på vegne av eierne), og i egenerklæringen var det krysset av for nei på spørsmålet om kjennskap til boligen. Salgsprospektet sa at oppgradering måtte påregnes, og at mer enn halvparten av forventet brukstid var oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Tilstandsrapporten ga innvendige avløpsrør TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak) og de to badene TG 3 (store eller alvorlige avvik). De utvendige avløpsrørene var ikke vurdert.

Kjøperen overtok 10.3.23. Etter noen uker ble kjelleren oversvømt fordi kloakk kom opp av et avløpsrør. En rørlegger fant at røret fra slamavskilleren til grunnmuren var sprukket, hadde motfall og ikke lå frostfritt. Røret måtte skiftes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at skaden på det utvendige avløpsrøret var en mangel, og at det var holdt tilbake opplysninger om tilstanden. Han forklarte at en av selgerne hadde vist ham boligen på en privat visning, og at han der fikk høre at huset var påbygget på slutten av 80-tallet, med bad i påbygget. Da regnet han med at hovedavløpet var av plast og av nyere standard, ikke av gammelt støpejern som tilstandsrapporten beskrev. Han mente også at selgeren ga uttrykk for at avløpet fungerte. Noe krav i kroner er ikke oppgitt i avgjørelsen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at boligen var i den stand kjøperen kunne vente. Det så ingen holdepunkter for at selgeren kjente til et tett avløp. Utvendige avløpsrør hadde dessuten nådd en alder hvor svikt og utbedring var noe kjøperen måtte regne med.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til det samme, og nemnda sluttet seg til det. Det var to hovedpunkter.

For det første hva som ble sagt på visningen. Nemnda behandler saker skriftlig, og den ene eierens syn var ikke lagt frem. Nemnda kunne derfor ikke ta stilling til hva som ble sagt og hva som ble spurt om på den private visningen. Slikt bevis egner seg best for en domstol. Nemnda så da bare på de skriftlige salgsdokumentene.

For det andre hva kjøperen kunne forvente ut fra dem (avhl. § 3-2). Dokumentene sa ingenting om alder eller tilstand på de utvendige avløpsrørene. Da er det boligens byggeår som gjelder. Boligen var 63 år ved overtakelsen, og nemnda mente det var påregnelig at rørene ville kreve utbedring kort tid etter. Kjøperens egne antakelser og forhold som oppdages etter overtakelsen teller ikke. Nemnda viste til en tidligere sak om en bolig fra 1968, der en full utskifting av rørene måtte anses påregnelig når det ikke var opplyst at de var fornyet.

Kravet om at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger (avhl. § 3-7) førte heller ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Det som står i salgsoppgaven, tilstandsrapporten og egenerklæringen, veier tyngre enn det du husker fra en visning. Nemnda kan sjelden avgjøre hva som ble sagt muntlig. Fikk du viktige opplysninger muntlig, bør de stå skriftlig før du kjøper.

Saken viser også at rør du ikke har fått opplysninger om, regnes ut fra byggeåret. I en bolig fra 1960 er det lett å vente at utvendige rør er gamle og kan svikte.

Kort oppsummert

• Et utvendig avløpsrør var ødelagt i en bolig fra 1960, og kjelleren ble oversvømt noen uker etter overtakelsen.
• Nemnda kunne ikke ta stilling til det som ble sagt på en privat visning, og la til grunn boligens alder og salgsdokumentene.
• Kjøperen fikk ikke medhold.