Råteskadet tak på selvbygd hytte fra 2010: ikke medhold (FinKN 2024-883)

Hva saken gjaldt

Fritidsboligen var oppført i 2010 og solgt for 2 400 000 kroner ved kontrakt fra 6.9.22. Selger hadde eid den siden 2009 og opplyste at den var bygget på dugnad, med bare elektro- og rørarbeid utført av fagfolk. Salgsoppgaven beskrev en pen hytte, og tilstandsrapporten sa at den holdt god standard og virket normalt godt vedlikeholdt.

Rapporten ga taktekkingen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi det stedvis var synlige spikre som øker faren for lekkasje. Nedløp og beslag fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik). Selve takkonstruksjonen fikk TG IU (ikke undersøkt), fordi den var gjenbygget uten mulighet for inspeksjon, og rapporten anbefalte ytterligere undersøkelser.

Kjøperen overtok 22.9.22 og oppdaget to dager senere fukt og råteskader i alle takutstikkene. En byggefirmarapport fant omfattende råte i taktro og lekter, åpen spikring, dårlig overdekning av papp og trolig manglende underlagspapp i et værhardt område. Firmaet mente taket hadde vært utett siden dag én.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 332 500 kroner, som var et pristilbud på utbedring av taket. Kjøperen mente hytta ikke var som markedsført: kjøperen hadde kjøpt en hytte med tett tak og økt risiko for lekkasje, men fått en hytte med pågående lekkasje. Kjøperen mente også at skadene var godt synlige, og at selgerens takstmann burde ha oppdaget dem selv fra bakken.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, viste til at taket var vurdert ut fra det som kunne ses, og at bildene viste synlige spikre, svake overganger og sprukket tekking. Det mente at risikoopplysningene gjorde at forholdet ikke gikk utenfor det kjøperen kunne vente. Selskapet mente videre at råteskadene først kunne avdekkes ved å stikke i treverket, noe som lå utenfor takstmannens oppdrag.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde under noe tvil funnet at forholdet var upåregnelig for kjøperen. Nemnda kom til motsatt resultat etter en helhetsvurdering.

For det første var det opplyst at hytta var selvoppført og bygget på dugnad. For det andre var takkonstruksjonen ikke undersøkt, og nedløp og beslag hadde TG 3. For det tredje hadde taktekkingen TG 2, med opplysning om at besiktigelsen var begrenset og at spikre var synlige. Da kunne ikke råteskadet tak sies å være et upåregnelig forhold.

Kjøperen hadde også anført at takstmannen ga mangelfulle opplysninger. Nemnda fant at takstmannen trolig kunne ha avdekket råten ved en mer inngående kontroll, men at en slik stikkprøve lå utenfor oppdraget. For at takstmannens feil skal telle mot selgeren, kreves grov uaktsomhet, og nemnda fant den ikke sannsynliggjort. Nemnda behandler sakene skriftlig og kunne vanskelig bedømme hvor synlige skadene var.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger i tilstandsrapporten kan telle sterkt mot deg, også når skaden er stor. En lav tilstandsgrad, en begrenset undersøkelse og opplysninger om egeninnsats kan sammen gjøre en skade påregnelig.

Den viser også at takstmannens ansvar er strengt avgrenset. Tegn som er synlige på en nærmere kontroll, gir ikke krav når kontrollen lå utenfor oppdraget.

Kort oppsummert

• Råteskader i takutstikkene på en selvbygd hytte ble funnet to dager etter overtakelsen.
• Nemnda mente advarslene om tak, beslag og manglende undersøkelse gjorde skaden påregnelig, i motsetning til sekretariatet.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslaget på 332 500 kroner.