Tak, kledning og skadedyr i enebolig fra 1960: delvis medhold (FinKN 2026-822)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestland fylke fra 1960/62, solgt for 7,05 millioner kroner ved kontrakt datert 14.2.25. Prospektet beskrev en tiltalende bolig som jevnlig var oppgradert, og listet flere moderniseringer, blant annet nytt tak på den opprinnelige delen av huset i 2018 og ny kledning og isolasjon i 2011. Tilbyggene hadde ukjent byggeår, og prospektet sa at deler av dem ikke var godkjent for varig opphold.

Tilstandsrapporten ga taktekking, nedløp og beslag og takkonstruksjon mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte manglende snøfangere og noen fukt- og kondensmerker i undertaket. Veggkonstruksjonen fikk TG 1. I egenerklæringen (skjema der selger svarer om boligens tilstand) opplyste selger om tidligere lekkasjer som var utbedret i 2018 og 2024, og om rotter høsten 2024 som var fanget.

Kjøperen overtok 31.3.25. I mai 2025 ville kjøperen pusse opp taket og fant da at undertaket var feil utført og ikke tilpasset lav takvinkel, at luftespalten var stengt og at det var fuktmerker. Bak kledningen fant en håndverker råtten bunnsvill og stendere, og spor etter rotter eller mus. I tilbyggene var stenderne skjøtet slik at veggene beveget seg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 479 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen blir betalt tilbake), med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at avvikene var upåregnelige, siden taket var fra 2018 og lekkasjene var opplyst utbedret.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), erkjente at kledningen hadde mangler og vurderte kostnaden til rundt 115 000 kroner. Selskapet tilbød 150 000 kroner i et forsøk på å ordne saken. Om taket og skadedyrene mente selskapet at det ikke var noen mangel, blant annet fordi taket hadde mørk TG 2 og selger hadde opplyst om skadedyr.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til vurderingen fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og fant mangel etter § 3-2 på alle tre punktene. Nemnda var mer i tvil om taket enn om de andre, men landet på dette.

Tre forhold veide tyngst for taket. Det var opplyst at tidligere lekkasje i spisestuen var utbedret, og at hoveddelen hadde fått nytt tak. Det ga kjøperen grunn til å tro at taket over tilbyggene var tett. Rapporten sa ingenting om at taket over tilbyggene var eldre, eller at det var vedlikeholdsbehov. Og TG 2 for takkonstruksjonen var satt av andre grunner enn de som ga skaden.

Nemnda la til at hvis utbedringen i 2018 bare gjaldt hoveddelen, skulle dette ha kommet tydelig frem i salgsdokumentene.

For skadedyr og kledning mente nemnda at kjøperen kunne forvente at forholdene var utbedret, siden selger hadde opplyst om arbeid og sikring. Prisavslaget ble satt til 350 000 kroner, med forsinkelsesrenter og etter fradrag for egenandelen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 på en bygningsdel ikke stopper et krav når skaden ikke har sammenheng med det som ble opplyst. Positive opplysninger om utbedringer kan gi kjøperen grunn til å tro at det er i orden, også for deler av huset som ikke ble nevnt uttrykkelig.

Den viser også at når selskapet erkjenner en mangel på ett punkt, kan resten av kravet fortsatt være omstridt. Her landet nemnda på et beløp under det kjøperen krevde, men høyere enn selskapets tilbud.

Kort oppsummert

• Byggefeil i taket over to tilbygg, råte bak kledningen og skadedyr i en enebolig fra 1960.
• Nemnda mente at alle tre forholdene var mangler, også taket, selv om taket hadde fått dårlig tilstandsgrad.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 350 000 kroner i prisavslag mot et krav på 479 000 kroner.