Lekkasje i trapperom i nesten ny enebolig: delvis medhold (FinKN 2026-201)

Hva saken gjaldt

Boligen var en arkitekttegnet enebolig i Vestland, oppført i 2018 og 2019 og ombygd i 2021. Den ble solgt for 11,9 millioner kroner. Salgsoppgaven la vekt på høy standard og slitesterke materialer som betong, osp og stål. I tilstandsrapporten fikk taktekking, takkonstruksjon, vinduer og grunnmur TG 1 (uten avvik). Innvendige trapper fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og dreneringen fikk lys TG 2 (avvik som ikke krever tiltak). Under dreneringen sto det at noe fuktvandring via fjell inn i trapperommet måtte forventes, og at rommet burde holdes godt ventilert.

I egenerklæringen (selgers skjema om det han eller hun vet om boligen) fortalte selger om fukt i trappesjakten. Der var det før selgers tid bygget en takkuppel som ikke var godt nok tekket og isolert. Selger skrev at dette var undersøkt og utbedret av fagfolk, og at det ikke var sett fukt siden.

Etter overtakelsen fant kjøper en lekkasje i trapperommet. Vann rant fra taket og nedover det innvendige vinduet og langs betongen i hjørnet. En byggmester fant vannskade i himlingen. Han mente at diffusjonssperre (et tett sjikt som hindrer at fuktig inneluft trekker inn i konstruksjonen) manglet, at isolasjonen var mangelfull, og at trappehuset manglet ventilasjon. Utbedringen ble anslått til 92 500 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 92 500 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøper mente at feilen var upåregnelig for en så ny og eksklusiv bolig, og at reparasjonen selger hadde fått gjort, var mangelfull.

Gjensidige, som hadde boligselgerforsikringen, mente at det var opplyst om fuktvandring og behov for ventilasjon, og at skaden hang sammen med forhold kjøper var gjort kjent med. Selskapet la også frem en takstmanns kommentarer. Han var i tvil om at det fantes ny fukt, og mente at skjoldene kunne stamme fra det som var utbedret før salget.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper delvis medhold. Nemnda var enig, og avgjørelsen var enstemmig. Det var tre hovedpunkter.

For det første boligens alder og standard. En nesten ny bolig, omtalt som arkitektonisk perle, med TG 1 på tak og vinduer, gir kjøper grunn til å vente at den er i god stand.

For det andre at feilen var av en annen art enn den som var opplyst. Selger hadde fortalt at fuktproblemet i trappesjakten var utbedret av fagfolk. Da kunne kjøper legge til grunn at det var i orden. Nå var det avdekket en konstruksjonsfeil: diffusjonssperre manglet. Det er et avvik fra det kjøper hadde rett til å vente, og dermed en mangel etter avhendingslova § 3-2. Kondens og noe fukt via fjellet var riktignok opplyst, men ikke denne feilen.

For det tredje bevisene. Nemnda festet seg mest ved byggmesterens uttalelser, som var grundige og overbevisende, og som bygde på egen befaring og termografering (måling av varmelekkasje med kamera).

Prisavslaget ble satt til 60 000 kroner, ikke de 92 500 som utbedringen ville koste. Grunnen er at det var opplyst om behov for god ventilasjon og at kondens var påregnelig, og det gir fradrag. Fra beløpet trekkes også kjøpers egenandel på 10 000 kroner. Forsinkelsesrenten ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en generell fuktopplysning ikke dekker alle feil. Selger og rapport kan ha nevnt fukt, og kjøper kan likevel få medhold når skadeårsaken er en konstruksjonsfeil som ingen fortalte om.

Den viser også at delvis medhold betyr at kjøper får mindre enn kravet. Når en del av utbedringen er noe kjøper måtte regne med, gir nemnda fradrag. Kjøper må dessuten regne med egenandelen i forsikringen.

Kort oppsummert

• Lekkasje og fuktskader i trapperommet i en nesten ny enebolig, med manglende diffusjonssperre.
• Nemnda mente feilen var upåregnelig og en mangel, selv om det var opplyst om noe fukt.
• Kjøper fikk delvis medhold: 60 000 kroner i prisavslag, minus egenandelen på 10 000 kroner.