Løs bergvegg og innkjørsel, enebolig fra 2019: delvis medhold (FinKN 2026-57)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Vestlandet fra 2019, solgt for 8,6 millioner kroner ved kjøpekontrakt 3.2.23 og overtatt 30.6.23. Salgsoppgaven beskrev en påkostet bolig med pent opparbeidet tomt og asfaltert gårdsrom. Tilstandsrapporten ga byggegrunnen av fjell TG 1 (små avvik) og forstøtningsmurer TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Selger hadde fått pålegg fra kommunen om å stenge en ekstra innkjørsel og hadde lagt ut noen steiner der. Selger svarte likevel nei på spørsmål om påbud og manglende tillatelser.

Kjøper reklamerte (meldte fra om mangler) 12.10.23 om tre forhold. Steinblokker og småstein løsnet fra bergveggen ved terrassen. Kommunen krevde en ulovlig innkjørsel stengt permanent. To servantskap løsnet fra veggen fordi de var montert feil.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 938 188 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), erstatning for innbetalt dokumentavgift og forsinkelsesrente. Kjøperens takstmann anslo 300 000 kroner for å sikre bergveggen og 600 000 kroner i verdifall for innkjørselen. Servantskapene ble anslått til 4 800 kroner og 2 000 kroner. Samlet ble utbedringskostnadene anslått til 906 800 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at sprengningsarbeidet var gjort forsvarlig av en fagperson, og at det som skjedde etter overtakelsen var kjøpers risiko. Det mente også at kjøper kunne se på visning at innkjørselen var sperret med steiner, og at kjøper hadde reklamert for sent på flere forhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i det vesentlige til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og mente forholdene var mangler. Tre forhold var viktige.

For det første var forholdene upåregnelige (kjøper hadde ikke grunn til å regne med dem) etter avhendingsloven § 3-2. Det gjaldt bergveggen og servantskapene.

For det andre hadde selger gitt mangelfulle og uriktige opplysninger om innkjørselen (§ 3-7 og § 3-8). Kommunen hadde skrevet til selger i januar 2023, før salget, uten å få svar. At steiner sperret innkjørselen på visning, var ikke det samme som å opplyse om at kommunen krevde den stengt.

For det tredje mente nemnda at selskapets innsigelse om for sen reklamasjon ikke førte frem.

Prisavslaget ble likevel langt lavere enn kravet. Nemnda fant ikke at kjøper hadde sannsynliggjort et verdifall på 600 000 kroner for innkjørselen. Det var uklart om arealet kunne brukes til parkering, hvordan de øvrige parkeringsmulighetene var, og om innkjørselen kunne utformes på en annen lovlig måte. Prisavslaget ble satt til 339 118 kroner, med fradrag for egenandel. Spørsmålet om dokumentavgift trengte nemnda ikke ta stilling til. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en åpen tilstandsrapport ikke dekker alt. Selv når boligen er ny og godt vurdert, kan skjulte feil og ulovlige forhold gi krav.

Den viser også at et stort krav må underbygges. Et anslag fra en takstmann om verdifall ble ikke lagt til grunn da det var uklart hva tapet faktisk ble. Der kjøper kan vise konkrete kostnader, blir beløpet lettere å få fastsatt. Å legge steiner i en innkjørsel er ikke det samme som å opplyse om et krav fra kommunen.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 2019 med løs bergvegg, ulovlig innkjørsel og servantskap som løsnet.
• Nemnda mente forholdene var mangler, og at selger hadde gitt uriktige opplysninger om innkjørselen.
• Kjøper fikk delvis medhold: 339 118 kroner i prisavslag av 938 188 kroner som ble krevd.