El-anlegg med feil i enebolig fra 1960: delvis medhold (FinKN 2024-884)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1960, solgt for 15,3 millioner kroner i 2022. Salgsoppgaven opplyste at boligen var vesentlig oppgradert i 2015 og 2016. Tilstandsrapporten ga el-anlegget TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den anbefalte kontroll av anlegget, men pekte ikke på konkrete feil, og sa at anlegget var oppdatert i 2015 av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet.

I egenerklæringen svarte selger at arbeid på anlegget bare var gjort av faglærte, og at anlegget var oppgradert og skiftet ut. Selger svarte «nei» på spørsmål om samsvarserklæring (dokumentasjon på at arbeidet er utført etter reglene) og om kontroll.

Etter overtakelsen fant kjøperne mange avvik. Et elektrikerfirma anslo utbedringen til 264 000 kroner. Selskapets rapport var i hovedsak enig om avvikene, men anslo kostnaden til 140 188 kroner. Rapporten sa at de fleste avvikene skyldtes monteringsfeil og ikke naturlig elde. Ved en kontroll fra nettselskapet ble anlegget kalt mangelfullt vedlikeholdt, med avvik som krevde utbedring.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 268 415 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 24 375 kroner i takstutgifter, pluss forsinkelsesrente. De mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger og gitt uriktige opplysninger, blant annet om hvem som hadde utført arbeidet, og at boligen ikke var slik de kunne forvente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at det ikke var uventet at et anlegg i en bolig av denne alderen krevde tiltak. Det mente også at det ikke var tegn til at selger av grov uaktsomhet hadde holdt tilbake noe om ufaglært arbeid. Selger hadde selv forklart at boligen var pusset opp over flere år, uten at anlegget var totalrenovert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt kjøperne medhold. Nemnda kom til samme resultat om at boligen hadde en mangel, fordi det var avdekket omfattende feil ved anlegget, og omfanget gikk ut over det kjøperne med rimelighet kunne forvente.

Nemnda tilsluttet seg også sekretariatets utmåling av prisavslaget til 110 000 kroner. Det var etter fradrag for kjøperens egenandel (den delen av tapet kjøperen selv må bære etter loven). Nemnda merket seg at ingen av partene hadde bedt nemnda om å overprøve vurderingen. Forsinkelsesrente ble tilkjent.

Kravet kjøperne satte frem var høyere enn det nemnda tilkjente, og utfallet ble derfor delvis medhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en anbefaling om el-kontroll i tilstandsrapporten ikke automatisk hindrer et krav. Når feilene er omfattende og går ut over det som var opplyst, kan det være en mangel. En oppgradering som er omtalt i salgsmaterialet, kan også bety at kjøper kan vente et bedre resultat.

Samtidig kan prisavslaget bli lavere enn kravet. Kostnadsanslag fra ulike fagfolk kan være ulike, og loven gir et fradrag for egenandel.

Kort oppsummert

• Kjøperne fant flere feil ved el-anlegget i en enebolig fra 1960, solgt som vesentlig oppgradert.
• Nemnda fant en mangel og satte prisavslaget til 110 000 kroner.
• Kjøperne fikk delvis medhold.