Gulvvarme og fukt i kjeller uten godkjenning: ikke medhold (FinKN 2025-977)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig i Østfold fra 1970, solgt for 4 millioner kroner i 2022 og overtatt i november samme år. Salgsprospektet sa åpent at kjelleren var innredet uten byggemelding og uten godkjenning fra kommunen, og at det ikke var gjort noen offentlig kontroll av arbeidene. Kjelleren var ikke godkjent for varig opphold. Prospektet nevnte også en dårlig løsning under badegulvet og at el-anlegget ikke var kontrollert.

Tilstandsrapporten ga rom under terreng, innvendige overflater, drenering, innvendige dører og el-anlegg TG 1 (best mulig tilstandsgrad). Samtidig stod det at innredning av rom under bakken er en risikokonstruksjon, der det kan være skjult svikt når det gjelder fukt og råte. Radon fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) fordi det ikke var radonsperre eller målinger. Selger opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på hva han kjenner til) at en fuktskade var utbedret, og at arbeidet på el-anlegget var gjort av faglærte.

I september 2023 reklamerte (varslet om feilen) kjøperen over fuktskader i veggpanelet i kjelleren, gulvvarme som ikke virket, feilmontert laminatgulv og trege dører.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 189 771 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Beløpet gjaldt ny varmefolie, avretting av betonggulvet, heving av dører, nytt laminatgulv og annet tilhørende arbeid. Kjøperen mente at TG 1, samsvarserklæringen og opplysningen om kontrollert el-anlegg ga grunn til å vente et fungerende anlegg. Han hadde sett termostater på veggene under visningen.

Selgers boligselgerforsikring avslo kravet. Selskapet pekte på risikoopplysningene om kjelleren og på at gulvvarme ikke var nevnt i salgsdokumentene. Selskapet mente også at kjøperen kunne ha reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen fikk ikke medhold. Den støttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Nemnda mente at det ikke var noen mangel etter § 3-2 på noen av punktene.

Om gulvvarmen mente nemnda at det kan virke uheldig at selger ikke nevnte den. Men gulvvarme i kjelleren var ikke markedsført, og det er ikke noe kjøperen med rette kunne vente. Boligen var over 50 år, og kjelleren var aldri godkjent for varig opphold. Da var det ikke et upåregnelig avvik at varmen sviktet. Kjøperen hadde dessuten sett termostater, men det endret ikke bildet, siden han i så fall måtte regne med at anlegget var fra oppføringsåret og kunne trenge utbedring. Hva partene har avtalt muntlig, kan ikke nemnda vurdere ved skriftlig behandling.

Om fukt, gulv og dører la nemnda vekt på at kjøperens egen takstmann kalte skadene på veggene svært begrenset. Kjøperens forventninger til en kjeller som var innredet uten godkjenning og hadde risikoopplysninger om fukt og manglende radonsikring, måtte også være lave.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 1 på enkelte punkter ikke hjelper når rapporten og prospektet samtidig sier at kjelleren er innredet uten godkjenning og er en risikokonstruksjon. Kjøperens forventninger regnes da som lave. Utstyr som ikke er markedsført, som gulvvarme, gir vanskelig grunnlag for krav. Forventninger fra visningen er ikke nok uten støtte i salgsdokumentene.

Kort oppsummert

• Fukt i veggpanel, defekt gulvvarme og feil gulv i en ikke godkjent kjeller i en tomannsbolig fra 1970.
• Nemnda mente kjøperen måtte forvente lav standard og påregne utbedringer, og fant ingen mangel.
• Kjøperen krevde 189 771 kroner og fikk ikke medhold.