Økte felleskostnader to uker etter overtakelsen: ikke medhold (FinKN 2026-103)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tre-roms leilighet i Oslo fra 1985, solgt for 5,9 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 29.10.24, og kjøperen overtok 1.11.24. Salget skjedde ved fullmakt, altså ved en person som handlet på vegne av selgeren.

Salgsoppgaven oppga felleskostnadene til 3 497 kroner i måneden. Den nevnte planlagte oppgraderinger i sameiet, blant annet økt strømkapasitet for elbillading og spyling av avløpsrør. Den sa også at felleskostnader og fellesgjeld kan variere over tid som følge av styrets og årsmøtets vedtak. Tilstandsrapporten vurderte ikke bygningsdeler som sameiet har ansvar for. I egenerklæringen svarte selgeren nei på om det var kjent at det var vedtatt eller foreslått noe som kunne øke felleskostnadene.

To uker etter overtakelsen fikk kjøperen en melding fra styret om at felleskostnadene ville øke med 20 % fra nyttår. Kjøperen forklarte at det ga en økning på 700 kroner i måneden, eller 8 400 kroner i året. Styret ville dessuten kalle inn 3 millioner kroner fra sameierne, noe som ga 34 726 kroner for kjøperen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 602 000 kroner, blant annet for økte felleskostnader, kapitalinnkallingen og ulempene dette medførte. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos Scor og Newline.

Kjøperen mente at verken selger eller megler hadde opplyst om noe som kunne øke felleskostnadene, og at de måtte ha kjent til styrets vedlikeholdsplan. Kjøperen mente også at selgerens nei i egenerklæringen var en uriktig opplysning.

Selskapet mente at økningen kom etter at risikoen gikk over til kjøperen ved overtakelsen, og at hverken selger eller megler kjente til den. Selgeren hadde ikke vært i kontakt med kjøperen før budet var akseptert, og selgeren bodde bare kort i leiligheten. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og avgjørelsen var enstemmig. Tre ting veide tyngst.

For det første kom selve vedtaket om økning etter overtakelsen. Nemnda la til grunn at det ble truffet omtrent samtidig med meldingen til eierne, altså etter at risikoen gikk over til kjøperen (§ 2-4). Det var derfor ikke en mangel ved boligen slik den var da kjøperen overtok (§ 3-1 og § 3-2).

For det andre var det ikke uriktige opplysninger som påvirket kjøpet (§ 3-8). Salgsoppgaven hadde varslet at kostnadene kunne variere, og hadde nevnt planlagte tiltak.

For det tredje mente nemnda at det ikke var bevist at selger eller megler hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7). Nemnda var mer i tvil her. Den fant det påfallende at ingen av dem hadde fått informasjon fra årsmøtet i april 2024, der vedlikeholdsplanen var diskutert, og at megler ikke hadde spurt om referatet. Men nemndas behandling er skriftlig, og i praksis kreves det klare bevis. Det var lite dokumentasjon om hva selger og megler visste, så kravet nådde ikke frem.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at økte felleskostnader og kapitalinnkalling etter overtakelsen som hovedregel er kjøperens risiko. Salgsoppgaver sier ofte at kostnader kan endres, og det teller.

Saken viser også at en kjøper som mener selger eller megler skjulte noe, må kunne vise at de faktisk visste det. Det at det virker påfallende at de ikke visste, er ikke nok alene.

Både planlagte tiltak i sameiet og referater fra årsmøtet er dokumenter en interessent kan be om før kjøpet.

Kort oppsummert

• Beskjed om 20 % høyere felleskostnader og en kapitalinnkalling på 3 millioner kroner kom to uker etter overtakelsen. Kravet var 602 000 kroner.
• Vedtaket kom etter overtakelsen, og det var ikke bevist at selger eller megler kjente til det.
• Selskapet fikk medhold under noe tvil, så kjøperen nådde ikke frem.