Råte i gulvbjelker i fritidsbolig fra 1962: ikke medhold (FinKN 2024-1096)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1962 med tilbygg fra 2005, solgt for 3,4 millioner kroner ved kjøpekontrakt i august 2023. Salgsoppgaven kalte den nydelig. Tilstandsrapporten beskrev en typisk norsk hytte med naturlig elde, som var moden for oppgradering.

Rapporten ga overflater og gulv mot grunn TG 2 (avvik som ikke krever tiltak eller kan kreve tiltak) og grunnmuren TG 2 med sprekker. Terrengforholdene fikk TG 3, med varsel om at terrenget heller mot hytten og gir ekstra fuktpåkjenning. Krypkjelleren ble ikke vurdert, og rapporten sa at det gir en naturlig risiko for skjulte avvik som kjøperen overtar. Rapporten nevnte også spor av mus.

I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) skrev selger at han hadde kjøpt hytten i 1982. Han svarte ja på at ufaglærte hadde gjort arbeid som normalt bør gjøres av fagfolk, og at gammelt trevirke med råteskader fortløpende var skiftet som vedlikehold.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen råte i stendere og i de bærende gulvbjelkene. Da utbedringen startet, viste det seg at nye materialer var lagt inn mot råttent treverk og bunnsvill.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 207 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. En takstmann hadde anslått utbedringen til 217 750 kroner. Rapporten fant skader med borebiller og råte over store deler av gulvet, og mente byggearbeidene virket lite fagmessig utført. Kjøperen mente at bærende konstruksjoner skal vare hele byggets levetid, og at selger måtte ha visst om skadene siden han hadde lagt nye materialer mot råttent treverk.

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at hytten var opplyst å bære preg av elde og slitasje, og at selger hadde fortalt om tidligere råte og egeninnsats. Etter selskapets syn var det lite trolig at selger skiftet noe råttent og lot annet stå. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet.

For det første manglet det bevis for at selger hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7 og § 3-8). Det var ikke godtgjort at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger.

For det andre ga opplysningene samlet et bilde av en gammel hytte med risiko. Nemnda pekte på fire forhold som trakk i samme retning: hyttens alder, terrengforholdene, arbeid utført av ufaglærte og råteskader som allerede var kjent. Sammen gjorde de at avviket lå innenfor det kjøperen kunne vente.

For det tredje mente nemnda at det ikke hjalp kjøperen at råteskadene i gulvet var skjulte. Det totale opplysningsbildet gjorde likevel at de måtte regnes som påregnelige. Da var det ingen mangel etter § 3-2. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at skjulte skader ikke alltid gir krav. Hva du kunne vente, avgjøres av alle opplysningene samlet, også de som står i selgers skjema og i rapportens generelle merknader.

For eldre hytter er slike forhold spesielt viktige. Fortalte selger at gammelt trevirke fortløpende var skiftet med egeninnsats, og var det opplyst at krypkjelleren ikke kunne undersøkes, er det vanskelig å kalle råte i gulvet uventet.

Selv bærende deler er ikke unntatt. Argumentet om at bjelker skal vare hele byggets levetid, veide lite mot opplysningene som var gitt.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant råte i gulvbjelker og stendere i en fritidsbolig fra 1962, og krevde 207 750 kroner.
• Alder, terrengforhold, egeninnsats og tidligere råteskader var opplyst, og det var ikke bevist at selger holdt noe tilbake.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.