Skrukketroll i fritidsbolig fra 2001: medhold (FinKN 2026-547)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Agder, bygget i 2001 og solgt for 4,25 millioner kroner i juni 2023. Salgsoppgaven beskrev hytta som enkel i standard og klar for bruk, slik at man kunne bruke den som den sto og pusse opp etter behov.

Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler avvik. Vinduene fikk TG 3 (vesentlig avvik) med fukt og råte i karmene. Ventilasjonen fikk også TG 3. Badet og konstruksjonene rundt det fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med tegn til fuktskader. Drenering og grunnmur fikk TG 1, altså ingen avvik. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om sopp, råte, insekter og skjeggkre. Selger opplyste om et rør som sprakk på badet fem år tidligere.

Etter overtakelsen fant kjøperen at hytta var full av skrukketroll (en type små insekter som trives i fuktige miljøer). Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) til selskapet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

En takstmann fant skrukketroll i bod, gang og under trapp, og målte fukt langs yttermuren. En rapport fra et skadedyrfirma viste mange døde dyr i nesten alle rom. En byggfaglig rapport pekte på en mulig årsak i konstruksjonen. Asfaltplatene overlappet for lite over bunnsvillen, og terrassebordene var lagt tett uten lufting under terrassen. Arbeidet med fuging rundt boligen ble anslått til 112 500 kroner. Kjøperen opplyste at problemet ikke var borte selv om fuktskadene var utbedret.

Kjøperen mente boligen var mangelfull etter § 3-2, og at opplysningene var mangelfulle etter §§ 3-7 og 3-8. Skrukketroll var noe annet enn fuktproblemene det var varslet om, og var svært uventet. Kjøperen krevde erstatning for utbedringskostnader, både pådratte og fremtidige, og for utgifter til juridisk bistand. Kjøperen mente også at fradraget ved utmåling av prisavslag ikke kunne overstige 10 prosent.

Selskapet er selgers boligselgerforsikring. HDI Global Specialty mente hytta var i avtalt stand. Ettersom det var opplyst om fukt, var det ventelig at det kunne følge insekter med. Selskapet pekte på at skaderapportene gjennomgående forklarte problemene med fukt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold. Sekretariatet fant at forholdet var upåregnelig etter § 3-2, fordi omfanget av skrukketroll var langt større enn normalt. Selskapet tilbød i januar 2026 kjøperen prisavslag på 50 000 kroner etter fradrag for egenandel og 20 000 kroner i erstatning for nødvendige utgifter til juridisk bistand.

Kjøperen brakte likevel saken inn for nemnda. Kjøperen ba nemnda fastslå at det var en mangel og at det fantes krav på prisavslag og erstatning, men ikke sette noen beløp nå, fordi mangelen ennå ikke var endelig utbedret.

Nemnda var enig i at det forelå en mangel etter § 3-2, og sluttet seg til sekretariatets begrunnelse. Kjøperen har krav på prisavslag i form av nødvendige utbedringskostnader (§ 4-12). Nemnda fastsatte ikke noe beløp, fordi det var uklart hva utbedringen totalt ville koste. Selskapet hadde heller ikke innvendinger mot at nødvendige utgifter til juridisk bistand skulle erstattes, men nemnda tok ikke stilling til beløpet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et varsel om fukt i tilstandsrapporten ikke automatisk dekker alle følger av fukt. Når en følge har helt annet omfang enn det kjøper kunne forvente, kan den regnes som en mangel selv om fukt er nevnt.

Den viser også at nemnda kan slå fast at det foreligger en mangel uten å fastsette et beløp. Når utbedringen ikke er ferdig og kostnaden er uklar, kan det være en fordel for kjøper å be om en slik avgjørelse. Det endelige beløpet må da finnes senere.

Til slutt viser saken at selskapet selv kan tilby noe før nemnda tar stilling. Her hadde selskapet tilbudt beløp, men kjøperen ville ikke låse seg før utbedringen var ferdig.

Kort oppsummert

• Ekstreme mengder skrukketroll i en fritidsbolig fra 2001, med fukt som underliggende årsak.
• Nemnda mente omfanget var upåregnelig selv om fukt var varslet, og fant en mangel.
• Kjøperen fikk medhold. Nemnda fastsatte ikke beløp, fordi utbedringskostnadene ennå var uklare.