Lekkasje fra pipebeslag i enkel hytte fra 1961: ikke medhold (FinKN 2024-656)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1961, solgt for 1,25 millioner kroner. Salgsoppgaven kalte den en enkel sommerhytte der det måtte påregnes kostnader til vedlikehold og oppgraderinger. Taket og beslagene var fra 2004.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen og beslagene mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og takkonstruksjonen TG 3 (store eller alvorlige avvik som må utbedres straks eller innen kort tid). Den omtalte fuktskader i himlingen, merker etter fukt rundt skorsteinen og fukt på sanitærrommet. Rapporten sa at skadene måtte utbedres, og anslo kostnadene til 100 000 til 300 000 kroner. Den anbefalte heldekkende beslag på skorsteinen.

Kjøperen spurte selger om taket før kjøpet. Selger svarte at han ikke selv hadde sett vanninntrenging, at taket burde være i noenlunde god stand, og at en blikkenslager kunne beslå pipen på nytt. I september 2022 skrapet kjøperen maling på et soverom og fant fuktig treverk. Rapporter fra to takstmenn pekte på utett pipebeslag, med skader som hadde utviklet seg over tid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 98 000 kroner i prisavslag eller erstatning for nedgang i verdien (at boligen er verdt mindre), 23 313 kroner for takst og 109 500 kroner i saksutgifter. Kjøperen mente at lekkasjen var upåregnelig, at selger visste om fuktproblemene, og at både selger og selgers takstmann hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger (§ 3-2, § 3-7 og § 3-8).

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at feilen lå innenfor det kjøperen var varslet om. Det viste til at boligen ble solgt for 70 000 kroner under prisantydningen, og at det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til lekkasjen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og fant ingen mangel. Tre forhold veide tyngst.

For det første varslet tilstandsrapporten konkret. Takkonstruksjonen hadde TG 3, det var fuktskader ved skorsteinen og fuktutslag på sanitærrommet, og alle de påviste skadene måtte utbedres. Kjøperen kunne ikke regne med at fuktmerkene stammet fra en gammel, utbedret lekkasje. Det var heller ikke upåregnelig at tiltakene måtte gjøres rett etter overtakelsen.

For det andre kunne ikke selgers svar sette rapporten til side. Selger hadde bare fortalt om egne opplevelser, og det er ingen garanti mot skader. Selgers svar om at fukten ikke skyldtes bruk, la også opp til at den kunne skyldes lekkasje. Selger hadde dessuten pekt på at pipebeslaget kunne gjøres bedre.

For det tredje selgers kunnskap. Nemnda må vurdere saken ut fra skriftlige dokumenter og kan bare bruke indirekte bevis. Det var ikke holdepunkter for at selger eller takstmannen hadde gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger. Skadeomfanget på 98 000 kroner lå dessuten innenfor rapportens anslag. Nemnda fant det heller ikke upåregnelig at innvendige overflater var gitt TG 1, siden rapporten samtidig varslet om fukt og vedlikeholdsbehov.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tydelig risikoopplysning i tilstandsrapporten, særlig TG 3 og et kostnadsanslag, veier tungt. Da hjelper det lite at selger sier at taket er i noenlunde god stand. Har du spurt selger om noe, gjelder svaret bare det selger selv har opplevd.

Saken viser også at feilen kan være en annen enn den rapporten peker på, uten at det endrer utfallet. Dekker anslaget i rapporten skaden du finner, er det vanskelig å vise at den var upåregnelig.

Kort oppsummert

• Fukt på et soverom i en hytte fra 1961 kom fra utett pipebeslag, og kjøperen krevde 98 000 kroner pluss utgifter.
• Rapporten hadde gitt TG 3 på takkonstruksjonen, varslet om fukt rundt skorsteinen og anslått kostnader på 100 000 til 300 000 kroner.
• Selskapet fikk medhold, og nemnda var enstemmig.