Taklekkasje mellom budaksept og overtakelse: delvis medhold (FinKN 2024-33)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1973, solgt for 2,5 millioner kroner. Den ble solgt fra et dødsbo. Salgsoppgaven sa at selger ikke hadde bodd i boligen og derfor ikke hadde egen kunnskap om den. Kjøper ble oppfordret til å foreta en særlig grundig besiktigelse.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den fortalte at taket var fra byggeåret, og at utskifting måtte påregnes på kort sikt. Egenerklæringsskjemaet var ikke fylt ut, fordi boligen var et dødsbo.

Etter at kontrakten var signert, men før overtakelsen, oppdaget selger en lekkasje fra taket. To fagkyndige rapporter bekreftet lekkasjen. Utbedringen ble anslått til 250 000 kroner. Takstmannen som laget tilstandsrapporten, hadde ikke sett tegn til lekkasje da han var på befaring.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 250 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente selger var ansvarlig, fordi skaden oppsto før risikoen gikk over til kjøper ved overtakelsen. Kjøperen mente også at lekkasjen var upåregnelig, og at «dødsbo» ikke var et tydelig nok forbehold til at kjøper tok over risikoen.

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente boligen var i den standarden som var avtalt. Selskapet pekte på dødsbo-forbeholdet, oppfordringen til grundig besiktigelse og takets alder. Hvis kjøperen likevel fikk medhold, mente selskapet at det måtte gjøres et stort fradrag for at kjøperen fikk et eldre tak fornyet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). To ting var avgjørende.

For det første tidspunktet. Ut fra hendelsesforløpet og takstmannens tilbakemelding la nemnda til grunn at lekkasjen oppsto først etter at kontrakten var signert. Frem til overtakelsen er det selger som bærer risikoen for boligen (§ 3-1). Kjøperen hadde krav på å få et tak fra byggeåret i den tilstanden rapporten beskrev. Et tak som lekker, er noe annet, og da er boligen ikke levert slik avtalen sa. Nemnda viste til en høyesterettsdom om at risikoen for slike nye skader ligger hos selger.

For det andre nevnte nemnda at hvis lekkasjen hadde oppstått før budet ble akseptert, var det mye som talte for at takstmannen skulle ha oppdaget den og skrevet om den i rapporten (§ 3-7).

Beløpet ble likevel langt lavere enn kravet. Kjøperen fikk et helt nytt tak i stedet for et gammelt, og det gir fradrag for standardheving (at boligen blir bedre enn den var). I tillegg trekkes kjøperens egenrisiko fra (§ 3-1). Nemnda satte prisavslaget skjønnsmessig til 50 000 kroner og tok også kravet om forsinkelsesrenter til følge.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at skader som oppstår mellom kontrakt og overtakelse, i utgangspunktet er selgers ansvar, selv om boligen er gammel og solgt med forbehold. Forbehold om alder og tilstand endrer ikke på det. Samtidig viser saken at et prisavslag ikke nødvendigvis dekker hele utbedringen. Når en gammel bygningsdel blir erstattet med en ny, regnes en del av verdiøkningen som kjøperens gevinst, og det trekkes fra.

Kort oppsummert

• Taket på en enebolig fra 1973 begynte å lekke mellom kontraktssignering og overtakelse.
• Selger bar risikoen frem til overtakelsen, så nemnda fant at boligen hadde en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 50 000 kroner i prisavslag av et krav på 250 000 kroner, på grunn av fradrag for standardheving og egenrisiko.