Brudd på avløpsrør i enebolig fra 1974: delvis medhold (FinKN 2025-521)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1974, solgt for 4,75 millioner kroner ved kontrakt av 14.3.23 og overtatt 11.5.23. Den ble markedsført som en flott, påkostet og innholdsrik familiebolig, og ble beskrevet som velholdt og tidsriktig. Tilstandsrapporten ga avløpsrørene mørk TG 2 (avvik det kan være aktuelt å gjøre noe med) på grunn av alder. Den sa at det ikke var behov for utbedring så lenge anlegget fungerte, men at plutselige skader kunne oppstå. Rom under terreng fikk også mørk TG 2. Selger hadde krysset av «nei» på spørsmål i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) om kjennskap til arbeid eller kontroll på vann og avløp.

Dagen etter overtakelsen fant kjøper små vannmengder og vond lukt på toalettet i kjelleren. Da konstruksjonen ble åpnet, viste det seg at et 75 mm avløpsrør fra kjøkkenet over var brutt. Røret var fra 1974, og plastrør av denne typen kan bli sprø og sprekke med alderen. Rapportene mente at skaden hadde pågått over tid og hadde oppstått før kjøperen overtok. Følgeskadene i underetasjen ble regnet til 699 905 kroner. Kjøper reklamerte i desember 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 699 905 kroner, 86 906 kroner til juridisk bistand og forsinkelsesrente. Kjøper mente at skadeomfanget var upåregnelig, og at selger måtte ha kjent til rørbruddet.

Selgers forsikringsselskap mente at det ikke var en mangel. Både avløpsrør og rom under terreng hadde fått mørk TG 2, og selskapet avviste at selger kjente til lekkasjen eller at takstmannen hadde gitt for svake opplysninger.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold, og nemnda tilsluttet seg begrunnelsen. Tre ting veide tyngst.

For det første var det en mangel etter § 3-2: et omfattende og upåregnelig skadeomfang som ble oppdaget straks etter overtakelsen. Nemnda mente også at selger mest sannsynlig hadde brutt opplysningsplikten etter § 3-7.

For det andre skulle prisavslaget følge utbedringskostnadene, siden selskapet ikke bestred beløpet som minste nødvendige utbedring. Det ble likevel gjort fradrag for standardheving, fordi det i praksis måtte gjøres en oppgradering av hele underetasjen. Kjøper kunne på den andre siden ha høye forventninger til overflatene, og det ble ikke gjort fradrag for rigg, drift, avfuktning og rengjøring. Prisavslaget ble satt til 580 000 kroner, inkludert kjøperens egenandel etter § 3-1 fjerde ledd.

For det tredje ble erstatning for juridiske kostnader vurdert etter § 4-14. Sekretariatet hadde tilkjent 13 122 kroner. Nemnda mente at det ikke var sannsynliggjort mer enn et marginalt beløp for gjennomgangen som senere fulgte, og satte samlet erstatning skjønnsmessig til 20 000 kroner. Kostnader som dekkes av kjøperens boligkjøperforsikring, kan ikke kreves. Forsinkelsesrente fra 14.12.23 ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en TG 2 på røranlegget ikke fritar selger for alt. Tilstandsrapporten sa at anlegget fungerte, og et rørbrudd med store følgeskader lå utenfor det kjøper kunne forvente. Samtidig blir prisavslaget ofte lavere enn regningen, fordi oppgradering av gamle deler gir fradrag.

Kort oppsummert

• Brudd på avløpsrør i en enebolig fra 1974 ga lukt, vann og omfattende følgeskader i kjelleren.
• Nemnda mente at det var en mangel, og at selger mest sannsynlig hadde brutt opplysningsplikten.
• Delvis medhold: 580 000 kroner i prisavslag av 699 905 kroner, og 20 000 kroner i erstatning for kostnader.