Mus og vanninnsig i kjeller i enebolig fra 1975: ikke medhold (FinKN 2024-1127)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1975, solgt for 7,05 millioner kroner ved kjøpekontrakt i november 2022. Salgsoppgaven kalte den lys og pen, godt vedlikeholdt og klar til innflytting, men med noe behov for modernisering.

I tilstandsrapporten fikk både dreneringen og rommene under terreng TG 1 (ingen eller svært små avvik). Dreneringen var fra byggeåret, bortsett fra nordveggen, som var fra 1999. Takstmannen skrev likevel at dreneringen måtte holdes under oppsikt fordi den var gammel. Selger, som hadde bodd i boligen siden 1975, fortalte i egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) om et par tilfeller av fuktinnsig ved styrtregn i hjørnet mot nord og vest. Selger svarte nei på om det hadde vært skadedyr som mus.

Omtrent ett år etter overtakelsen fant kjøperen mus i isolasjonen mellom første etasje og loftet, og vanninnsig i kjelleren. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) i desember 2023 og februar 2024. Et byggefirma fant at dreneringen var sprukket, at det lå leire mot grunnmuren som holdt på fuktigheten, og at det var hull og sprekker i grunnmuren. Kjøperen bygde om dreneringen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 511 315 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at TG 1 på dreneringen var misvisende, og at forholdene var upåregnelige. Kjøperen viste også til at opplysninger skal være tydelige (§ 3-10).

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at det var opplyst om vanninnsig i nordvest-hjørnet, og at museangrepet var lite og ikke pågående. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente boligen ikke hadde noen mangel etter § 3-2, som sier at boligen skal være slik kjøperen med rimelighet kan vente ut fra opplysningene. Det var tre poeng.

For det første dreneringen. Nemnda var enig med kjøperen i at TG 1 var misvisende, siden deler av dreneringen var fra byggeåret. Men helheten talte mot kjøperen. Takstmannen hadde skrevet at dreneringen måtte holdes under oppsikt på grunn av alderen, og selger hadde fortalt om fuktinnsig. Dreneringen var 47 og 23 år gammel. Da var det ikke upåregnelig at den måtte utbedres og oppgraderes.

For det andre at fuktinnsigget stemte med det selger hadde opplyst. Det var ikke dokumentert fuktproblemer andre steder enn i hjørnet som var nevnt.

For det tredje museskadene. Nemnda viste til at mus ikke er uvanlig i eldre hus. Medhold i slike saker har gjelt store skader. Her var skaden svakt dokumentert. Kjøperen la frem en kort uttalelse fra en snekker, noen bilder og en faktura på 23 375 kroner for ny isolasjon. Det var ikke vist at skaden var stor, eller at det var et pågående angrep. Etter sekretariatets vurdering kom det ikke mer dokumentasjon. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gunstig tilstandsgrad ikke alene avgjør. Nemnda så på alle opplysningene samlet, også merknader i rapporten og det selger selv hadde skrevet. Fikk kjøperen vite om tidligere fuktinnsig og at dreneringen var gammel, er det vanskelig å kalle en dyr utbedring upåregnelig.

Den viser også hvor viktig dokumentasjon er. Mus i en eldre bolig er ikke nok. Skal et krav føre frem, må omfanget og behovet for utbedring vises tydelig, for eksempel med en rapport fra en fagperson.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 511 315 kroner for vanninnsig i kjelleren og mus i en enebolig fra 1975.
• Nemnda mente TG 1 på dreneringen var misvisende, men at opplysningene samlet gjorde utbedring påregnelig.
• Museskadene var svakt dokumentert. Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.