Fukt og mugg i utebod under terrasse fra 1987: ikke medhold (FinKN 2025-528)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1987, solgt for 6,85 millioner kroner og overtatt 1.7.24. Salgsoppgaven sa at boligen hadde moderniseringsbehov og at påkostninger måtte påregnes. Tilstandsrapporten beskrev bruksslitasje og større mangler som trengte oppgradering og vedlikehold. Terrassen fikk lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Rapporten sa at terrassedekket hadde noe skjevheter og var værslitt, at rekkverket var for lavt, og at verandaen var eldre og trengte oppgradering. Kostnadsestimatet for terrassen var ingen umiddelbar kostnad. Terrengforholdene fikk TG 3, med et tiltak anslått til 50 000 til 100 000 kroner. Selger hadde bodd i boligen i 38 år og opplyste bare om en lekkasje i pipa som var rettet.

Kjøperen la merke til sterk lukt ved uteboden like etter innflytting. Årsaken var muggskader i bodtaket. Kjøperen reklamerte (klaget til selger om feilene) i perioden juli til september 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 81 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende et pristilbud fra en tømrer, og forsinkelsesrente. Kjøperen viste til at terrassen hadde fått TG 2 og ingen umiddelbar kostnad, at uteboden ikke var nevnt i salgsdokumentene, og at det ikke var opplyst om råte eller utettheter på terrassen.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet pekte på at boligen hadde moderniseringsbehov, at terrassen hadde TG 2 og at det var gitt konkrete risikoopplysninger. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde ikke frem.

Hva nemnda la vekt på

Alder og synlig tilstand. Boligen var 37 år gammel, og det var opplyst om slitasje og vedlikeholdsbehov på terrasse og overflater. Kjøperen måtte legge til grunn at slitasje og elde ville føre til kostnader.

Uklare skader og priser. Skaderapporten pekte på en lekkasje fra verandaen over boden, men lekkasjepunktet ble ikke funnet. Takstmannens anslag på 33 000 kroner og tømrerens pristilbud på 81 250 kroner lå langt fra hverandre. Kjøperen har bevisbyrden (ansvaret for å dokumentere kravet), og det var uklart hvor store følgeskadene var.

Uheldig formulering, men ikke avgjørende. Sekretariatet mente at ingen umiddelbar kostnad for terrassen kunne virke uheldig, siden selger ikke hadde krysset av for lekkasje. Men det samlede bildet tilsa at kjøperen måtte regne med vedlikehold på terrassen.

Nemnda mente derfor at boligen ikke avvek fra det kjøperen berettiget kunne forvente etter § 3-2. Sekretariatet viste til en tidligere sak der terrassen var opplyst oppgradert og i god stand, og der utfallet ble et annet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel terrasse med TG 2 og opplysninger om slitasje gir liten støtte for et krav når en skjult fuktskade dukker opp. Også en rapport som sier ingen umiddelbar kostnad, teller lite når resten av dokumentene tydelig peker mot vedlikeholdsbehov. Hvis to priser ligger langt fra hverandre, må du kunne forklare hvorfor den høyeste er nødvendig.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 81 250 kroner for fukt og mugg i en utebod under terrassen i en bolig fra 1987.
• Rapporten hadde gitt terrassen TG 2 og opplyst om slitasje og moderniseringsbehov.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.