Farlige el-feil i enebolig fra 1952: delvis medhold (FinKN 2024-154)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1952, solgt for 7,3 millioner kroner ved kjøpekontrakt av 31.1.22. Salgsoppgaven beskrev en stor, velholdt bolig som var pusset opp i flere omganger, med nyere kjøkken, bad og overflater og elektrisk gulvvarme i gangen.

I tilstandsrapporten fikk el-anlegget TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at det ikke var lagt frem samsvarserklæring (dokumentasjon på at el-arbeid er utført etter regelverket) for arbeid utført etter 1999. Selger hadde ikke bodd i boligen. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) opplyste selger at det bare var gjort mindre arbeider av faglært firma, og krysset av «Vet ikke» på spørsmålet om samsvarserklæring.

Etter overtakelsen 22.4.22 fikk kjøper undersøkt anlegget. En elektrikerrapport pekte på at mye av anlegget trolig var utført av folk uten fagutdanning. Varmekablene i gangen var ført på en måte som var i strid med forskriftene og kunne medføre brann.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 205 660 kroner, pluss forsinkelsesrente fra 10.2.23. Utbedringskostnadene var anslått til 81 250 kroner i en av rapportene, og kjøper la også frem tilbud på bygningsmessige arbeider, blant annet for å ta opp flisene i gangen.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste mangelsansvar. Det viste til at el-anlegget hadde TG 2, ukjent alder og ble solgt uten dokumentasjon, og til boligens alder. Selskapet viste også til tidligere nemndspraksis.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda slo fast at det var en mangel, og la vekt på tre ting.

Først at det springende punktet var om de positive opplysningene om boligen veide tyngre enn det alderen, TG 2 og den manglende samsvarserklæringen tilsa. Det gjorde de ikke helt, men nemnda mente at kjøper likevel ikke kunne regne med så alvorlige feil.

Deretter at feilene var alvorlige. Mye av anlegget var trolig satt opp av ufaglærte, og det var forskriftsavvik med brannfare. Kjøper måtte regne med at et gammelt anlegg med TG 2 kunne kreve utbedring, men ikke dette.

Til slutt at saken lå annerledes an enn en tidligere sak selskapet viste til, fordi avvikene her var mer alvorlige.

Ved utmålingen gjorde nemnda et skjønnsmessig fradrag fordi det var gitt risikoopplysninger, blant annet at anlegget hadde ukjent alder. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner etter at kjøpers egenandel var trukket fra. Kravet om forsinkelsesrente ble tatt til følge.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en advarsel om TG 2 og manglende samsvarserklæring ikke fritar for ansvar for alle feil. Nemnda skiller mellom vanlig utbedringsbehov i et eldre anlegg og alvorlige avvik, for eksempel arbeid av ufaglærte og brannfare.

Den viser også at prisavslaget kan bli lavere enn kostnadene. Risikoopplysningene gir fradrag, og kravet på 205 660 kroner endte på 100 000 kroner.

Kort oppsummert

• El-anlegget i en enebolig fra 1952 hadde alvorlige feil, blant annet varmekabler som kunne gi brann.
• Nemnda mente feilene gikk utover det kjøper kunne regne med, og fant en mangel.
• Kjøper fikk delvis medhold: prisavslag på 100 000 kroner etter fradrag for risikoopplysningene, pluss forsinkelsesrente.