Feil i tilbygg og avløp i hus fra 1916: ikke medhold (FinKN 2025-1062)

Hva saken gjaldt

Boligen var fra 1916, og tilbyggene var oppført i 1973 og 1980. Den ble solgt for 3,95 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at boligen hadde normal standard og at noe oppgradering måtte påregnes. Tilstandsrapporten gjorde et teknisk fradrag på 750 000 kroner fra boligens verdi for blant annet elde, vedlikeholdsmangler og svekkelser. Grunnmur og fundamenter fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og rapporten viste til risser som tyder på jordtrykk og setninger. Veggkonstruksjonen fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), med høy fuktighet i syllen og begynnende råte. Utvendige vann- og avløpsledninger fikk også TG 2.

Selger hadde i egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) gitt mange opplysninger. Garasjetaket lekket under tung nedbør og var vanskelig å tette. Det var råte ved en stolpe og synlig råte på kledning og grunnmur. Terrassen var reparert av selger selv, uten fagfolk. Kloakkrøret i kjelleren hadde lite fall, og det kunne forekomme lukt.

Da kjøper skulle bytte himlingsplater etter overtakelsen 20.8.24, fant kjøper mye fukt i konstruksjonen, manglende lufting og råteskader i bjelker, takkasse, vegg og terrasseplater. En takstrapport mente tilbygget var i så dårlig forfatning at det måtte påregnes revet, og pekte på underdimensjonerte bærende deler. Kjøper oppdaget også at avløpsrøret hadde for lite fall.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 673 211 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Utbedringen av tilbygget var priset til 478 260 kroner, og punktreparasjon av avløpet til 75 388 kroner. Kjøper mente at skadene var fundamentale konstruksjonsfeil som ikke kunne forventes, og at ingen risikoopplysning varslet om dem. For avløpet viste kjøper til at kloakkrøret var skiftet av fagkyndige, noe som ga grunn til å tro at røret var i orden.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det viste til tydelige risikoopplysninger, til at selger hadde gjort arbeid selv, og til at kjøper måtte forstå at en bolig fra 1916 var et oppussingsobjekt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda tiltrådte begrunnelsen. Sekretariatet erkjente at skadene kunne fremstå som alvorlige, men landet på at opplysningene ved salget ga kjøper grunn til å regne med mye. Avgjørende ble:

• Risikoopplysningene. Selger hadde fortalt om lekkasje, råte og at arbeid på terrassen var gjort uten fagfolk. Nemnda viser til fast praksis om at kjøper tar en større risiko for feil og dårlig utførelse når det opplyses om arbeid uten fagfolk. Lekkasje i taket viste også en risiko for skjulte følgeskader.
• TG 3 på veggkonstruksjonen. Det er vanligvis vanskelig å gjøre gjeldende mangel på en bygningsdel som er vurdert til TG 3. Kjøper var også varslet om skjevheter i gulv og begynnende råte i en understøtte i kjelleren.
• Alderen og prisen. Boligen var fra 1916, og fradraget på 750 000 kroner viste at boligen hadde et betydelig oppgraderingsbehov.
• Avløpet. Selger hadde opplyst at røret hadde lite fall, at lukt kunne forekomme, og at en rørlegger hadde anbefalt ekstra skylling. Tilstandsrapporten ga TG 2. Da kunne ikke det manglende fallet regnes som uventet, selv om kjøper hadde grunn til å tro at røret var skiftet.

Nemnda fant dermed ingen mangel (feil ved boligen som gir kjøper krav) etter avhendingsloven § 3-2, verken for tilbygget eller avløpet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen nådde ikke frem med kravet, selv om skadene var store. Saken viser at omfattende risikoopplysninger i salgsdokumentene kan gjøre at selv alvorlige skader regnes som påregnelige. Det gjelder særlig i en gammel bolig som er solgt med teknisk fradrag, med TG 3 på sentrale deler og med opplysninger om egeninnsats.

Opplysninger som viser at noe er skiftet eller utbedret, kan gi forventninger, men de veier lite når andre opplysninger peker mot den samme svakheten. Nemnda leser egenerklæring, tilstandsrapport og salgsoppgave samlet.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 673 211 kroner i prisavslag for konstruksjonsfeil, fukt og råte i tilbygg og for dårlig fall på avløpsrør i en enebolig fra 1916.
• Nemnda mente omfattende risikoopplysninger, egeninnsats, TG 3 og fradrag på 750 000 kroner gjorde funnene påregnelige.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.