Råte i etasjeskillet ved balkong, bolig fra 1997: ikke medhold (FinKN 2026-597)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Østfold fra 1997, solgt for 4,1 millioner kroner ved kontrakt 24. juni 2024. Kjøper overtok 18. juli 2024. Boligen var 27 år gammel på salgstidspunktet. Tilstandsrapporten sa at den hadde etterslep på utvendig vedlikehold og at det fantes utbedringsbehov. Den nevnte også at eldre bygninger kan ha skjulte feil som ikke kan oppdages ved en synsbefaring. Takstmannen oppga blant annet drenering, taktekking og fukt i konstruksjoner som utsatte punkter.

Kledningen, vinduene og dørene og balkongen fikk alle TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). For balkongen skrev takstmannen at alder og materiale tilsa behov for tiltak, og at kjøper måtte regne med å oppgradere eller utbedre den. Rapporten hadde bilder av balkongdør og vindu med malingsflass, slitasje og påbegynnende råte.

I oktober 2025, da kjøper skiftet terrassebord i andre etasje, kom råten frem i etasjeskillet mellom første og andre etasje. Kjøperens egen boligforsikring mente skaden skyldtes slitasje og elde, og dekket den ikke. Kjøper reklamerte overfor selger 14. oktober 2025. En byggmester mente at vindtettingen i yttervegg var mangelfull og at overgangsbeslaget mellom vegg og balkong lakk, slik at fukt over tid hadde trengt inn i konstruksjonen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 98 562 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at skaden ikke skyldtes vanlig aldring, men en byggefeil som hadde vært der siden oppføringen: dårlig tetting ved døren, mangelfull vindsperre og feil beslag.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente boligen svarte til det kjøper kunne forvente. Boligen var preget av slitasje, ytterveggen, balkongen og etasjeskillet var vurdert til TG 2, og materialer og detaljer har begrenset levetid.

Hva nemnda la vekt på

Spørsmålet var om boligen hadde en mangel etter § 3-1 og § 3-2, altså om den var dårligere enn kjøper med rimelighet kunne vente. Nemnda delte seg.

Flertallet la vekt på tre ting. Boligens alder talte isolert sett mot at et etasjeskille skulle trenge utbedring. Men tilstandsrapporten hadde gitt flere relevante risikoopplysninger om balkongen, med bilder av råteskader på dør og vindu. Og kostnaden, i underkant av 100 000 kroner, var ikke stor. Flertallet kom til resultatet under noe tvil. De skrev at det ikke var avgjørende om skaden skyldtes byggefeil eller aldring.

Mindretallet mente kjøper skulle fått medhold. Kjøper kunne vente en del vedlikehold på kledning, dører, vinduer og balkong. Men råte i bærende konstruksjoner som følge av utettheter fra byggeåret gikk ut over det som var forventbart.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger om en bygningsdel kan telle mot deg også når skaden viser seg et annet sted enn der advarselen stod. Balkongen var opplyst som problem, og skaden lå i konstruksjonen ved siden av. Nemnda mener også at varige bygningsdeler må skiftes etter hvert, selv i en bolig som er relativt ny.

Saken viser også at det ikke avgjør utfallet om skaden skyldes byggefeil eller aldring. Det viktige er hva som ble opplyst, og hva som var forventbart. Avgjørelsen er en dissens (uenighet i nemnda).

Kort oppsummert

• Kjøper fant råte i etasjeskillet ved balkongen i en bolig fra 1997, og krevde 98 562 kroner.
• Flertallet, under tvil, la vekt på TG 2 og de konkrete advarslene om balkongen og på at kostnaden var moderat.
• Utfallet var ikke medhold til kjøper. Ett medlem mente boligen var mangelfull.