Samsvarserklæring for el-anlegg manglet: delvis medhold (FinKN 2026-598)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder fylke, oppført i 1981. Den ble solgt for 3,35 millioner kroner ved kontrakt datert 13.9.24 og overtatt 10.10.24. I salgsprospektet ble den markedsført som renovert og flott.

I tilstandsrapporten fikk det elektriske anlegget TG 3 (store eller alvorlige avvik), og det ble opplyst at deler av anlegget var fra byggeåret. De fleste innvendige forholdene fikk TG 1. Takstmannen anbefalte utvidet el-kontroll. I egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) svarte selger at det var gjort arbeid i første etasje av et navngitt firma, og at samsvarserklæring forelå (dokumentasjon på at el-arbeidet er gjort etter reglene).

Kort tid etter overtakelsen ba kjøperen om dokumentasjon. Selger fant den ikke. Firmaet som var oppgitt, opplyste at det ikke hadde utført arbeid på eiendommen. Kjøperen fikk en rapport fra en elektrofirma som viste manglende dokumentasjon, manglende jordfeilbryter, jording som manglet i kjøkkenet og flere andre feil.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 450 987 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), inkludert utgifter til takst. Hun krevde også erstatning for advokatutgifter på 94 250 kroner og forsinkelsesrenter. Utgangspunktet var et pristilbud på 116 740 kroner og en rapport fra en takstmann som anslo et samlet utbedringsbehov på 418 275 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at alderen og TG 3 gjorde forholdene kjent for kjøperen. Det viste også til at selger hadde opplyst om egeninnsats og behov for kontroll. Et notat fra et firma på selskapets side mente at en forskriftsmessig kontroll var nok, og anslo den til 37 500 kroner.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets begrunnelse om at det var en mangel etter avhendingslova § 3-2 og § 3-7. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det opplyst at boligen var renovert, og at fagfolk hadde gjort arbeidet i første etasje. Da kunne kjøperen forvente at samsvarserklæring fantes. TG 3 gjaldt ikke uten forbehold for den delen av anlegget som var fornyet i 2019.

For det andre var feilene knyttet til nettopp den delen av boligen som var opplyst å være utført av fagfolk.

For det tredje mente nemnda at en kontrollerklæring ikke er det samme som en samsvarserklæring, og at kontroll derfor ikke var nok til å rette opp mangelen.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 300 000 kroner, inkludert takstutgifter. Nemnda gjorde et fradrag for at kjøperen får et bedre anlegg enn det som var avtalt, og for egenandelen på 10 000 kroner. Advokatutgifter ble tilkjent med 55 000 kroner, og forsinkelsesrenter ble tatt til følge. Kravet ble altså bare delvis tatt til følge, fordi beløpet ble langt lavere enn det kjøperen krevde.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

En dårlig tilstandsgrad på en bygningsdel betyr ikke at du må akseptere alle feil. Når selger uttrykkelig sier at fagfolk har utført arbeid og at dokumentasjon finnes, kan du legge det til grunn. Feil opplysning om slike forhold kan gi mangel.

Saken viser også at et prisavslag sjelden tilsvarer hele pristilbudet. Blir utbedringen bedre enn det du kjøpte, blir det gjort fradrag. I tillegg kan egenandelen trekkes fra.

Kort oppsummert

• Selger opplyste at samsvarserklæring fantes og at fagfolk hadde gjort el-arbeid, men det stemte ikke.
• Nemnda mente det var mangel, selv om anlegget hadde TG 3.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 300 000 kroner i prisavslag og 55 000 kroner for advokatutgifter.