Flyttet pipe og råte etter taklekkasje: ikke medhold, dissens (FinKN 2025-65)

Hva saken gjaldt

Boligen var den ene halvdelen av en vertikaldelt tomannsbolig på Østlandet, bygget i 1983. Den ble solgt for 8,1 millioner kroner, og kontrakten er datert 22.2.23. Kjøperen overtok 2.5.23. Boligen ble markedsført som et oppussingsobjekt. Salget skjedde ved fullmakt, og selgerne hadde ikke bodd i huset på svært mange år. De skrev i egenerklæringen at de derfor ikke hadde spesifikk kunnskap om boligen, og oppfordret kjøperen til en særlig grundig besiktigelse. Alle spørsmål om pipe, råte, lekkasjer og ufaglært arbeid ble besvart med nei.

I tilstandsrapporten fikk taktekkingen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder og slitasje, men det var ikke sett tegn på lekkasjer eller skader. Skorstein over tak og selve takkonstruksjonen var ikke undersøkt, fordi den var lukket.

Høsten 2023 mente kjøperen å ha funnet to forhold. Pipen sto ikke der tegningene viste, og det var mugg og råteskader rundt peisen da veggen ble åpnet for å legge ny strømkurs.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde at boligselgerforsikringen dekket utbedringen. Tilbudet for å utbedre sopp og råte var på 504 506 kroner. I tillegg kom 31 250 kroner for å rive peisen og 160 603 kroner for ny peis. Kjøperen mente at flytting av pipe krever søknad, at pipen var satt opp uten fagfolk, og at skadene ikke var påregnelige når taket hadde TG 2 uten tegn til lekkasje.

Selskapet mente at det ikke var dokumentert at pipen var ulovlig, og at skader på et 40 år gammelt tak var påregnelige ut fra alder og risikoopplysninger. Det var heller ikke holdepunkter for at selgerne kjente til noe. Selskapet tok også forbehold om å hevde at kjøperen hadde revet pipen før det var sendt søknad til kommunen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok først stilling til pipen. Den så ikke at det var sannsynliggjort at pipen var ulovlig. Henvisninger til reglene, muntlige opplysninger fra kommunen og et pristilbud for byggesøknad er ikke bevis på at akkurat denne pipen er ulovlig. Borettslagets styre var dessuten uenig med kjøperen. Nemnda fant ingen mangel her.

Så kom takstmannen (§ 3-7). Forskriften sier at den som utarbeider tilstandsrapporten skal bygge på det som er synlig, med mindre annet er avtalt. Det stilles ikke krav om fuktmåling ved peisen. Takstmannen hadde gjort det som kreves.

Til slutt kom spørsmålet om taket (§ 3-2). Her delte nemnda seg. Flertallet på to la vekt på at taket var 40 år gammelt, at tilstandsrapporten advarte om slitasje og at deler ikke var undersøkt. Da måtte kjøperen regne med behov for nytt tak og skjulte skader. Den ene rapporten kjøperen la frem, viste bare lokal skade rundt pipen, ikke at hele veggen var full av råte, og planlagt takarbeid spilte også inn.

Mindretallet, forbrukerrepresentanten, mente skaden skilte seg fra det kjøperen kunne vente. Skadene skyldtes en pipegjennomføring og peis satt opp ved egeninnsats. Kjøperen kunne vente fagmessig arbeid, og peisen måtte skiftes kort tid etter kjøpet. Fordi mindretallet ikke fikk flertall, ble det ikke fastsatt noe prisavslag (§ 4-12).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er kjøperen som må dokumentere at noe er ulovlig eller en mangel. Uenighet med borettslaget eller en henvisning til reglene er ikke nok. Saken viser også at en eldre bolig gir mindre rom for å forvente et feilfritt tak, særlig når rapporten sier at deler ikke er sett, og kjøperen dokumenterer bare en del av skaden.

En fagkyndig vurdering som beskriver skadeårsak og omfang, og som viser at skaden går ut over det som var påregnelig, veier tungt.

Kort oppsummert

• Kjøperen mente pipen var ulovlig flyttet og at taklekkasje hadde gitt råte rundt peisen i en bolig fra 1983.
• Nemndas flertall fant ingen mangel fordi ulovlighet ikke var dokumentert, og skadene var påregnelige for et gammelt tak.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem. Ett medlem var uenig (dissens).