Dårlig lagt takshingel i enebolig fra 1977: delvis medhold (FinKN 2023-126)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1977 på Østlandet, solgt for 2 700 000 kroner med kontrakt datert 25.5.22 og overtatt 9.6.22. Saken er behandlet etter den nye avhendingsloven, som gjelder fra 1.1.22. Salgsdokumentene opplyste at taket var tekket med takshingel fra 2008, og at opplysningen kom fra eier. Takstmannen skrev at det var tegn til litt fukt rundt pipen og avtrekket, men at det var tørt under befaringen. Taktekkingen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp. Boligen ble solgt fra et dødsbo.

I juli 2022 oppdaget kjøper en lekkasje i taket. En taktekker konkluderte med at arbeidet var amatørmessig og ikke i tråd med reglene for shingel. Shingelen var lagt kant i kant med beslag og luftehatter i stedet for over, det manglet en rad shingel ved pipen og mønet, og luftehattene og pipebeslagene var ikke byttet i 2008. Hele taket måtte tekkes om.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 188 250 kroner. Kjøper mente at selger og selgers takstmann måtte ha kjent til feilene, at opplysningen om at taket var nytt fra 2008 var misvisende, og at feilene ikke var noe kjøper måtte regne med. Kjøper viste også til en tidligere sak der fradraget for standardheving (verdien av at kjøper får et nyere tak enn det som ble kjøpt) hadde vært lavere.

Selskapet, som var selgers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente at tilstanden var påregnelig ut fra boligens alder og risikoopplysningene, og at takstmannen hadde gjort en aktsom befaring. Hvis det skulle bli prisavslag, mente selskapet at fradraget måtte bli større.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold, og nemnda var enig i at det var en mangel. Utfallet ble delvis medhold fordi prisavslaget ble langt lavere enn kravet. Tre forhold var viktige.

For det første takstmannens kontroll. Feilene lå ved overganger, innfesting og tetting mot beslag og gjennomføringer, som er et særlig fokusområde i forskriften til loven. De var lett synlige ved en vanlig aktsom kontroll, og rapporten sa ikke at kontrollen var begrenset. Da måtte takstmannen ha kjent til feilene, og selger svarer for det (§ 3-7). Nemnda la også vekt på at selskapet bare gjengav takstmannens syn og ikke la frem noen forklaring på hvorfor feilene ble oversett.

For det andre kjøperens berettigede forventning (§ 3-2). Kjøper fikk vite at taket var fornyet i 2008 og undersøkt av en takstmann. Da kunne kjøper vente at arbeidet var faglig utført. Den tidligere fuktigheten var omtalt som antakelig gammel, og en ukyndig kjøper kunne ikke forventes å se den som en risikoopplysning.

For det tredje utmålingen (§ 4-12). Nemnda tok utgangspunkt i at kjøper får et nytt tak med lengre levetid og nye garantirettigheter. Sekretariatet satte fradraget for dette til om lag 61 prosent. Nemnda mente det var noe høyt, og at om lag 30 prosent var mer passende. Med en egenandel på 10 000 kroner ble prisavslaget satt til 125 000 kroner. Nemnda pekte på at denne saken lå annerledes an enn den kjøper viste til, fordi taket her hadde TG 2 og en omtalt tidligere fukt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selger kan svare for en takstmanns svikt når feilene var lette å se. Den viser også at «nytt tak» i salgsdokumentene gir en forventning om at arbeidet er gjort riktig.

Prisavslaget følger ikke regningen for utbedringen. Når kjøper får et nyere tak enn det som ble solgt, trekkes verdien av dette fra. Hvor mye, avhenger av takets alder, tilstandsgrad og om det ble opplyst om tidligere skader. To saker som virker like, kan derfor få ulikt fradrag.

Kort oppsummert

• En enebolig med tak opplyst som fornyet i 2008 lakk, og taket var amatørmessig lagt.
• Nemnda mente takstmannen måtte ha sett feilene, og at kjøper hadde rett til å forvente et faglig utført tak.
• Kjøper fikk delvis medhold: krevd 188 250 kroner, tilkjent 125 000 kroner etter fradrag for standardheving og egenandel.