Fukt og ukjent kryprom i enebolig fra 1984: ikke medhold (FinKN 2025-1183)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Østfold med sokkeletasje og integrert garasje, oppført i 1984. Den ble solgt for 4,6 millioner kroner i oktober 2024. Salgsoppgaven sa at boligen hadde standard fra byggetiden, og at overflatene i underetasjen hadde eldre standard og måtte oppgraderes.

I tilstandsrapporten fikk de fleste bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) eller TG 3 (store eller alvorlige avvik). Drenering, grunnmur, gulv mot grunn og rom under terreng fikk alle TG 2, og terrengforhold fikk TG 3 fordi terrenget falt inn mot huset. Takstmannen skrev at dreneringen var fra byggetiden og mer enn halvveis brukt opp, og at redrenering ikke kunne utelukkes. Han skrev også at den innredede underetasjen var en risikokonstruksjon på grunn av alder og byggemåte. Han tok en hulltaking (et lite hull i konstruksjonen for å måle fukt) i boden uten å finne unormale forhold, og pekte selv på at dette bare er en indikasjon. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om fuktproblemer i underetasjen.

Etter overtakelsen i november 2024 begynte kjøperen å pusse opp et arbeidsrom i underetasjen. Da en hylle ble revet, kom fukt og råte til syne. En rapport konkluderte med at fukten skyldtes kondens i konstruksjonene over tid og manglende fuktsikring mot grunn. Under gulvet var det et kryprom uten lufting og uten mulighet til inspeksjon. Skaden var trolig der lenge før overtakelsen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 316 480 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. To tilbud på utbedring var på 109 605 og 206 875 kroner. Han mente fukten og kryprommet var upåregnelig ut fra det som ble opplyst ved salget, og at takstmannen hadde gitt mangelfulle opplysninger i tilstandsrapporten. Blant annet mente han at hulltakingen var gjort i strid med forskriften, og at rapporten uriktig omtalte et støpt dekke.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikringen selger tegner, som kan dekke kjøperens krav), avviste kravet. Det viste til risikoopplysningene i salgsdokumentene og til at kryprommet var skjult, slik at ingen takstmann kunne oppdaget det ved en overflatisk befaring.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Avgjørelsen var enstemmig. Fire forhold var sentrale.

For det første alderen. Det var påregnelig at et hus fra 1984 var bygget etter andre krav og en annen byggeskikk enn i dag.

For det andre risikoopplysningene. Dreneringen og rommene under terreng hadde TG 2, terrengforholdene TG 3, og underetasjen var beskrevet som en risikokonstruksjon. Samlet talte dette for at fukt i underetasjen var innenfor det kjøperen måtte regne med (§ 3-2 og § 3-1).

For det tredje hulltakingen. Den ga ingen unormale målinger, men den er en stikkprøve og ingen garanti, og det stod i rapporten. Nemnda la ikke særlig vekt på den. Kryprommet var heller ikke upåregnelig, siden grunnmur og fundamenter var vurdert til TG 2 og var kledd igjen slik at de var vanskelige å se.

For det fjerde kunne ikke nemnda se at takstmannen hadde gjort noe galt. Rapporten skulle si hva slags grunn boligen sto på bare hvis dette var kjent eller enkelt kunne fastslås (§ 2-16 i forskriften). Kryprommet kunne ikke oppdages uten å åpne konstruksjonen, og en takstmann er ikke pliktig til det. Det var heller ikke vist at hulltakingen var gjort på feil sted. Da var det ikke grunnlag for at selger eller takstmann hadde gitt ufullstendige opplysninger (§ 3-7 og § 3-8).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøper bærer mye av risikoen for fukt i eldre hus når rapporten har pekt på drenering fra byggeåret, rom under terreng og dårlig fall i terrenget. Alle disse varslene teller sammen, også når skaden som dukker opp er større eller av en annen type enn det som er nevnt.

Saken viser også at en tilstandsrapport er en overfladisk befaring. Skjulte forhold som krever inngrep i veggen eller gulvet, kan ikke uten videre kreves oppdaget av takstmannen. En rapport med en «normal» fuktmåling i én hulltaking sier lite om resten av konstruksjonen.

Kort oppsummert

• Fukt og råte i underetasjen i en enebolig fra 1984, med et ukjent kryprom under gulvet. Kravet var 316 480 kroner.
• Tilstandsrapporten hadde varslet risiko for drenering, rom under terreng og terrengfall, og nemnda mente takstmannen hadde gjort jobben sin.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.