Uriktig soverom i leilighet fra 1947: delvis medhold (FinKN 2025-307)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eierseksjon i øverste etasje i et bygg fra 1947 i Vestland. Den ble solgt for 3 335 000 kroner ved kjøpekontrakt 30.5.23. Salgsoppgaven beskrev en 3-roms leilighet med to soverom og to altaner. Tilstandsrapporten hadde en standardtekst om at rommenes bruk den dagen takstmannen var der, avgjør om de regnes som primærrom eller sekundærrom, og at et rom kan være i strid med byggteknisk forskrift uten at det får betydning for takstmannens valg. Salgsoppgaven sa ingenting om ferdigattest eller brukstillatelse.

Da kjøper skulle selge videre i 2024, oppdaget den nye megleren at kommunens godkjente tegninger viste en 2-roms leilighet. Det ene soverommet var for lite til å regnes som soverom. Balkongen manglet også ferdigattest (kommunens endelige godkjenning av byggearbeid).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 300 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) som anslått verdifall for det manglende soverommet, og forsinkelsesrente. Kjøper mente markedsføringen med to soverom var uriktig. Kjøper mente også at manglende ferdigattest for balkongen var upåregnelig. Ferdigattesten hadde en kostnad på 5 700 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at det var gitt risikoopplysninger om at bruken av rommene ikke nødvendigvis var i samsvar med det kommunen hadde godkjent. Selskapet la også frem forklaring fra megleren om at han hadde gitt korrekte muntlige opplysninger på visning, både om soverommet og om balkongen. Kjøper kjente seg ikke igjen i dette.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde i første omgang gitt selskapet medhold fordi kjøpers krav virket udokumentert. Nemnda kom til et annet resultat, og tre forhold var viktige.

For det første kom det frem at megleren selv hadde erkjent at rommet ikke ville blitt godkjent som soverom etter dagens standard. Nemnda mente dette betydde at megleren forsto det, men likevel beskrev rommet som soverom i salgsoppgaven. Det er underkommunikasjon, og en mangel etter avhendingsloven § 3-7 og § 3-8.

For det andre hjalp det ikke at megleren mente å ha rettet opp dette muntlig på visning. Nemnda la vekt på at opplysningene i salgsoppgaven skal stemme, og pekte på at avvik fra Forbrukertilsynets veileder om hvordan «soverom» skal markedsføres, vanligvis også er en mangel.

For det tredje mente nemnda at megleren unnlot å hente inn opplysninger fra kommunen om ferdigattest og brukstillatelse. Det var slik kjøpers megler oppdaget at leiligheten var godkjent som 2-roms. Derfor var det opplysningssvikt også på dette punktet.

Nemnda fastsatte likevel ikke prisavslaget. Det var uklart hvorfor soverommet ikke oppfylte kravene, og verditapet var ikke godt nok dokumentert. Bare kostnaden til ferdigattest på 5 700 kroner skal uansett inngå, og det skal trekkes fra en egenandel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et rom som beskrives som soverom i salgsoppgaven, skal kunne godkjennes som det. Er megleren klar over at det ikke kan det, må det stå tydelig. En muntlig kommentar på visning er ikke nok til å rette opp en feil i salgsoppgaven.

Den viser også hvorfor kravet må dokumenteres. Sekretariatet så først bort fra kravet fordi det var udokumentert. Selv da nemnda fant en mangel, ble beløpet ikke fastsatt fordi verditapet ikke var sannsynliggjort. Kjøper som venter på et beløp, bør kunne vise hva som mangler og hva det betyr for verdien.

Kort oppsummert

• Leilighet fra 1947 solgt med to soverom, men godkjent som 2-roms, og balkongen manglet ferdigattest.
• Nemnda mente megleren hadde underkommunisert og ikke hentet inn opplysninger fra kommunen.
• Kjøper fikk delvis medhold: mangel ble fastslått, men bare kostnaden på 5 700 kroner for ferdigattest ble bestemt.