Manglende varmekabler og fukt i kjeller: delvis medhold (FinKN 2024-654)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1985, solgt for 6,2 millioner kroner ved kontrakt i november 2022. Salgsoppgaven sa flere ganger at det var varmekabler i hele underetasjen. Kjøper overtok i januar 2023.

Grunnmuren var bygget som multimur (en prefabrikkert vegg med betong ytterst og byggskum og gipsplater innerst). Tilstandsrapporten ga grunnmur, gulv og rom under terreng TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den forklarte at denne typen vegg erfaringsmessig får større skader ved fukt. Det var tatt hull i veggen for å måle fukt, uten forhøyede verdier. Dreneringen var fra byggeåret, og rapporten pekte på manglende fuktsikring stedvis og lite fall på terrenget vekk fra grunnmuren. Selgeren hadde i egenerklæringen opplyst om tidligere fuktproblemer innerst i kjelleren.

Ved overtakelsen så kjøper at bare en mindre del av vaskerommet hadde varmekabler. Under oppussing fant kjøper senere fuktmerker i ytterveggen, og måtte stanse arbeidet med å gjøre underetasjen til en utleiedel.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 725 025 kroner, 56 665 kroner for tapt leie, 4 000 kroner i bistandsutgifter og forsinkelsesrente. Et bygningsfirma anslo at det ville koste 146 375 kroner å legge kabler i hele vaskerommet, og 588 750 kroner å utbedre fukten. Firmaet mente fukten ville ha vist seg om takstmannen hadde målt i bunnsvillen (den nederste tresvillen i veggen).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente varmekablene var modne for utskifting, at det var opplyst om stor fuktrisiko, og at takstmannen ikke hadde gjort noe klart galt. En annen takstmann forklarte at bunnsvillen lå dypt bak en påforet vegg og var vanskelig å nå.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at varmekablene var en mangel. Når salgsoppgaven gjentatte ganger sier at hele gulvet har varmekabler, kan kjøper legge det til grunn (avhendingslova §§ 3-1 og 3-8). Prisavslaget ble satt til 75 000 kroner, med fradrag for kjøpers egenandel på 10 000 kroner.

Om fukten var nemnda delt. Flertallet mente kjøper hadde fått tydelige risikoopplysninger om multimur og om dreneringen. En utbedring av dreneringen var etter deres syn påregnelig. Flertallet var i tvil, men fant ingen mangel etter § 3-2 (boligen avviker fra det kjøper kunne forvente).

Flertallet vurderte også om takstmannen hadde ansvar etter § 3-7. Forskriften krever at hull tas der skader erfaringsmessig forekommer, for eksempel ned mot bunnsvillen. Det var uklart hvor hullene ble tatt, og flertallet mente det ikke var bevist at takstmannen var grovt uaktsom.

Mindretallet mente at fukten var en mangel. Det pekte på at rapporten ga tilstandsgrad på ulike måter for samme bygningsdel, og at målingene uten funn virket betryggende.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser forskjellen på to typer påstander. Det som står uttrykkelig i salgsoppgaven, for eksempel varmekabler i hele underetasjen, kan kjøper holde seg til. Når en bolig derimot er beskrevet med tydelig risiko for fukt, er det vanskeligere å få dekket kostnader til drenering og fuktskader, selv om fuktmålinger ikke fant noe.

Saken viser også at det er vanskelig å bevise at en takstmann var grovt uaktsom.

Kort oppsummert

• Varmekabler manglet i store deler av vaskerommet, og fukt ble funnet i en multimurvegg i kjelleren.
• Kablene var en mangel, men fukten ble ikke regnet som mangel fordi risikoen var opplyst.
• Kjøper fikk delvis medhold, og nemnda delte seg.