Utett bad av ukjent alder i enebolig fra 1966: ikke medhold (FinKN 2026-710)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1966, solgt for 2,8 millioner kroner ved kontrakt 31. mai 2024 og overtatt 23. august 2024. Salgsdokumentene sa ingenting om badets alder.

Tilstandsrapporten ga badet i hovedetasjen i hovedsak TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den opplyste om uegnede materialer ved dusjen, at bare deler av gulvet hadde fall mot sluk, og at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp på både sluk og membran (det vanntette sjiktet). Den skrev at det ikke fantes dokumentasjon på hvordan våtrommet var bygget opp, og anbefalte jevnlig kontroll og montering av tett dusjkabinett. Takstmannen hadde tatt hull i veggen på soverommet mot dusjen og ikke funnet unormale forhold. Det punktet fikk TG 0 (ingen symptomer).

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) opplyste selger om arbeid av både faglærte og ufaglærte, blant annet dusjkabinett, WC, varmtvannstank og blandebatteri. Selger svarte nei på spørsmål om utettheter eller råte på badet.

I desember 2024 oppdaget kjøperen fuktskader i himlingen i kjelleren under badet. En skaderapport mente at skaden overveiende sannsynlig hadde pågått i mindre skala over flere år, og at badet så ut til å være minst 15 år gammelt. Et firma fant at fukten kom fra betongen mellom etasjene, og at gulv og vegger på badet måtte tas ned og bygges på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 210 989 kroner, med rente. Kjøperen mente at boligen avvek fra det som var avtalt og forventet, og at opplysningene var mangelfulle. Kjøperen viste særlig til at det ikke var målt fukt i selve badet, og at kjøperen derfor kunne regne med at badet ikke var utett.

Selgers forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet pekte på at det var opplyst om ufaglært arbeid og at badet måtte antas å være eldre. Selskapet viste også til at slukets tilstand var skjult ved befaringen, og mente saken var lik en tidligere avgjørelse med samme utfall.

Hva nemnda la vekt på

En samlet nemnd fant ingen uriktige opplysninger og ingen holdepunkter for at selger eller takstmannen kjente til forholdet (§ 3-7 og § 3-8).

Om badet var en mangel etter reglene om hva kjøperen kan forvente (§ 3-1 og § 3-2), delte nemnda seg. Sekretariatet hadde kommet til at det var en mangel, under noe tvil. Flertallet, to av tre medlemmer, mente at det ikke var det. Tre forhold veide tyngst.

For det første var badets alder ukjent. Badet så nyere ut enn boligen, men det var ingen holdepunkter for at de underliggende konstruksjonene, som sluk og membran, var fornyet. Manglende dokumentasjon var i seg selv en risikoopplysning. Kjøperen måtte regne med at grunnkonstruksjonen kunne være fra 1966.

For det andre var det gitt konkrete risikoopplysninger om sluk og membran. Tilstandsrapporten sa at mer enn halvparten av levetiden var brukt opp, og ga TG 2.

For det tredje kunne ikke hulltakingen nøytralisere dette. Den ga kjøperen grunn til å tro at det ikke var fukt der hullet ble tatt, men den sier bare noe om nærområdet, ikke om sluket og membranen.

Dissensen

Et medlem mente at badet var en mangel (dissens betyr at nemnda er uenig). Mindretallet mente at badet klart ikke var fra byggeåret, siden det så ut til å være oppgradert rundt årtusenskiftet. Risikoopplysningene handlet mest om alder og skapte ingen forventning om at badet var utett. TG 0 på fuktmålingen ga tvert imot en forventning om at takstmannen ikke hadde funnet noe. Mindretallet ville gitt et prisavslag på 50 000 kroner etter fradrag for egenandelen, fordi kjøperen får en betydelig standardheving ved utbedringen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad uten opplyst alder kan bli regnet som gammelt, spesielt når det ikke finnes dokumentasjon på hvordan det er bygget. Da må du regne med at grunnkonstruksjonen kan være fra byggeåret.

Den viser også at en hulltaking uten funn ikke gjør alt annet ufarlig, når rapporten samtidig sier at sluk og membran har passert halve levetiden. Sekretariatet og nemnda kom til ulike resultater her, som viser at slike saker kan være tette.

Kort oppsummert

• Utett bad med fuktskader i etasjeskillet under, funnet fire måneder etter overtakelsen.
• Flertallet la vekt på ukjent alder, manglende dokumentasjon og TG 2 på sluk og membran.
• Selskapet fikk medhold, mot én stemme. Kjøperen fikk ikke medhold.