Lekkasjer i vannbåren varme i bolig fra 2010: delvis medhold (FinKN 2025-1258)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig med sokkelleilighet fra 2010, solgt for 4,5 millioner kroner. Partene avtalte kjøpet seg imellom før megler ble koblet inn, og megleren skulle bare lage kontrakt, tinglyse og gjennomføre oppgjøret. Tilstandsrapporten var datert like før kontrakten. Den sa at boligen fremsto i god stand, og at nesten alle bygningsdeler hadde TG 1 eller TG 0 (tilstandsgrader som viser lite eller ingen avvik). Det gjaldt også det vannbårne varmeanlegget, en luft-til-vann-løsning. Selgeren svarte nei på spørsmål om feil eller arbeid på rør og varmeanlegg.

Kjøperen overtok i juni. Om sommeren oppdaget han at det dryppet i teknisk rom og at anlegget ikke fikk trykk. En rørlegger renset anlegget, skiftet ventiler og fant et defekt ekspansjonskar og to rørkoblinger som lekket. Etter det virket alt unntatt varmen i en hagestue. Senere ble det funnet et rørbrudd i to sløyfer i gulvet der, trolig frostskade. Kjøperens skaderapport pekte på manglende vedlikehold som årsak.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 107 369 kroner, etter fradrag for egenandelen, samt forsinkelsesrente. Rapporten anslo de samlede utbedringskostnadene til 117 369 kroner.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), avviste at det var en mangel. Det mente at utbedringen var vanlig vedlikehold, og at tilstandsrapporten ikke kunne telle fordi avtalen var inngått før den. Selskapet mente også at selgerens rett til å utbedre selv var krenket, at forholdet oppsto etter at risikoen gikk over til kjøperen, og at det var reklamert for sent. Skaderapporten kom dessuten etter at deler av anlegget var reparert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fant en mangel, og nemnda var enig. Flere forhold avgjorde.

For det første var reklamasjonen i tide. Varmeanlegg brukes lite om sommeren, så kjøperen kunne ikke ha oppdaget avvikene med en gang. Rørbruddet ble meldt senere, men kjøperen må få tid til å finne årsaken. Rørbruddet hang også nært sammen med det som var meldt tidligere.

For det andre hadde manglende vedlikehold oppstått før risikoen gikk over til kjøperen (§ 2-4). At selve bruddet kom etterpå, endret ikke det.

For det tredje var det en mangel. Boligen var fra 2010, og kjøperen kunne vente en standard nær dagens. Tilstandsrapporten ga anlegget TG 1. Et vedlikeholdsetterslep av denne størrelsen er ikke vanlig vedlikehold. Nemnda mente at rapporten hadde betydning selv om den kanskje kom etter at partene ble enige. Selskapets kritikk av skaderapporten førte ikke frem, siden det ikke var lagt frem noen annen fagkyndig vurdering.

For det fjerde spilte det ingen rolle om selgerens rett til å utbedre var krenket. Kjøperen kan kreve erstatning for utbedringskostnadene (§ 4-14). Selgeren hadde kontroll over vedlikeholdet, og det gir ansvar uavhengig av skyld (kontrollansvar). Erstatningen ble satt til 100 000 kroner etter et fradrag, fordi kjøperen får nye rør, betong og fliser i hagestuen. Fradraget ble holdt lavt, siden kjøperen kunne vente god standard også der. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad på en relativt ny bygningsdel gir kjøperen en sterk forventning. Når anlegget hadde TG 1, var det ikke påregnelig at det manglet vedlikehold.

Den viser også at en feil som først viser seg når anlegget tas i bruk, for eksempel om høsten, kan meldes senere. Og selv om tilstandsrapporten kom etter en muntlig avtale, kan den likevel telle når boligens alder gir samme inntrykk.

Kort oppsummert

• Lekkasjer og rørbrudd i vannbåren varme i en enebolig fra 2010 som hadde TG 1.
• Nemnda mente reklamasjonen var i tide og at det var en mangel, fordi vedlikeholdet var forsømt.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner i erstatning av kravet på 107 369 kroner, etter fradrag for at hagestuen får nye deler.