Råte og manglende drenering i enebolig fra 1966: ikke medhold (FinKN 2025-148)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1966 med krypkjeller, solgt for 4,99 millioner kroner i 2023. Selger opplyste i egenerklæringen at det var oppdaget kondens i krypkjelleren som ikke var utbedret, og at gulvet i hjørnet av stuen rett over var skjevt. Et firma hadde ment at dette var relativt enkelt å rette opp.

Tilstandsrapporten ga byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot fukt TG 2 (vesentlige avvik). Rapporten sa at mer enn halvparten av dreneringens forventede levetid var passert, at fuktsikringen ikke oppfylte dagens krav, og at boliger fra denne tiden må påregnes å få fuktvandring i grunnmur og gulv. Krypkjelleren, yttervegger, takkonstruksjon og balkonger fikk også TG 2.

Kjøper skiftet ut gulvet i stuen på grunn av rotter og fant da råte i gulvbjelker, bunnsvill og stenderverk i et tilbygg. Kjøper mente også at det ikke var lagt drenering da huset ble bygget, og at dampsperren i én yttervegg lå på feil side, slik at veggen ikke fikk pustet ut fukt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 407 761 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at det som ble funnet, ikke var påregnelig ut fra det som var opplyst. Kjøperen mente også at selger og takstmannen hadde holdt tilbake opplysninger, blant annet fordi rapporten beskrev en form for drenering som i realiteten ikke fantes.

Selgerens forsikringsselskap, som dekker boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet pekte på de mange risikoopplysningene og på at råte måtte være påregnelig i en så gammel bolig. Selskapet mente heller ikke at det var dokumentert at huset var bygget uten drenering i strid med tidens byggeskikk.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

For råteskadene og dampsperren sluttet nemnda seg til sekretariatet. Selger hadde selv opplyst om kondens og skjevt gulv, og tilstandsrapporten advarte om fukt i grunnmur og gulv. Det var da påregnelig at fukt kunne gi skader.

Dreneringen var vanskeligere. Nemnda var enig med kjøper i at det er forskjell på gammel drenering og ingen drenering, fordi fravær av drenering i større grad tilsier at den må skiftes snart. Men kjøper hadde i liten grad forklart hva forskjellen betydde for akkurat denne eiendommen. Nemnda mente kjøpers forventning måtte bygge på det takstmannen hadde skrevet. Han hadde sagt at det ikke var mulig å vurdere dreneringen med sikkerhet ved en visuell besiktigelse, at over halvparten av levetiden var brukt opp, og at tidspunktet for utskifting var vanskelig å tallfeste.

De sakkyndige uttalelsene i etterkant var dessuten ikke entydige på om dreneringen manglet eller bare var gammel. Boligen var 57 år ved avtaleinngåelsen. Etter en samlet vurdering fant nemnda, under tvil, at det ikke var avvik fra det kjøper kunne forvente (§ 3-2), og dermed ingen mangel.

Nemnda fant heller ikke grunnlag for ansvar for selger eller takstmann (§§ 3-7 og 3-8).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda skiller mellom en gammel drenering og en som mangler. Men det er du som må vise hva forskjellen betyr i praksis, og hvorfor du ikke kunne regne med den. Hvis rapporten har advart om drenering, fukt og alder, og selger har fortalt om kondens, blir det vanskelig å få medhold i krav om fuktskader.

Saken viser også at uenige eller lite entydige sakkyndige uttalelser kan svekke kravet. Det er en fordel om de som skriver rapportene, har vært på befaring.

Kort oppsummert

• Råteskader, feil dampsperre og manglende drenering i en enebolig fra 1966.
• Selger og tilstandsrapporten hadde advart om kondens, fukt og gammel drenering.
• Nemnda var i tvil om dreneringen, men ga selskapet medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.