Råte i bjelkelag under loftet i enebolig fra 1947: kjøper tapte (FinKN 2025-651)

Hva saken gjaldt

Eneboligen fra 1947 ble solgt for 3 137 620 kroner i september 2023. Salgsoppgaven fortalte at boligen var pusset opp og hadde nytt yttertak, og at den egnet seg som start for videre arbeid med huset. Den sa også at kjøperen måtte regne med noe videre utbedring.

Tilstandsrapporten ga selve yttertaket TG 1 (ingen funksjonssvikt), men tekkingen med undertak og lekter fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Begrunnelsen var at undertaket på inngangssiden var fra byggeåret. Kaldloftet ble ikke undersøkt fullt ut fordi det manglet gangbart gulv. Selgeren oppga i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at taket var oppgradert i 2023.

Etter overtakelsen fjernet kjøperen sagspon og isolasjon på loftet for å etterisolere, og oppdaget råte i bjelkene. Taket i stuen under hadde begynt å henge nedover.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 52 925 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), samt erstatning for takstutgifter og for treg saksbehandling hos selskapet. En takstmann anslo at skaden kunne utbedres lokalt for det beløpet, ved å bytte fem bærebjelker.

Kjøperen mente at både selgeren og selgerens takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger, at loftet i virkeligheten var gangbart, og at selgeren hadde holdt tilbake at taket ble skiftet på grunn av lekkasjer. Selgerens forsikringsselskap viste til risikobildet i salgsdokumentene som helhet og mente skaden ikke var uventet. Selgeren forklarte at råten lå skjult under sagspon og leire, at han ikke hadde hatt lekkasje i sin tid, og at skaden var eldre.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold veide tyngst.

For det første alderen. Jo eldre en bolig er, desto mer må kjøperen regne med feil. Det gjelder også forhold som ikke er nevnt direkte i salgsdokumentene (§ 3-2).

For det andre risikoopplysningene. Salgsoppgaven varslet utbedringsbehov, og tilstandsrapporten viste at bare det ytre av taket var fornyet, mens konstruksjonene under var fra byggeåret. Nemnda mente dette var en tydelig markering av risiko for bjelkene nær taket.

For det tredje mente nemnda at det ikke var holdepunkter for at selgeren eller takstmannen hadde gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger (§§ 3-7 og 3-8). Nemnda pekte også på at råten ikke var en umiddelbar sikkerhetsrisiko. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at «nytt tak» ikke betyr at alt under taket er nytt. Når tilstandsrapporten skiller mellom fornyet tekking og eldre konstruksjoner, kan det bli lagt til grunn at du har fått en advarsel om de eldre delene.

Den viser også at en gammel bolig gir kjøperen mindre rom for å hevde at en skade er uventet. Et krav får best utsikt til å nå frem når skaden er noe helt annet enn det som er sagt i salgsmaterialet, eller når det er vist at selgeren kjente til forholdet.

Kort oppsummert

• Råte i bjelkelag under loftet i en enebolig fra 1947, funnet ved etterisolering.
• Salgsoppgaven varslet utbedringsbehov, og tilstandsrapporten viste at konstruksjonene under taket var fra byggeåret.
• Kjøperen fikk ikke medhold og dermed ikke prisavslaget på 52 925 kroner.