Feil på el-anlegget i leilighet fra 1896: delvis medhold (FinKN 2024-338)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en bygård fra 1896 sentralt på Østlandet. Den ble solgt for 4,08 millioner kroner i 2022, og kjøperne overtok i mai samme år. Saken gjelder derfor den nye avhendingsloven, som gjelder fra 1. januar 2022. Salgsoppgaven beskrev en flott leilighet med fin standard, og med bad og kjøkken fra 2014. Boligen skulle ha to boder, én i kjelleren og én som ble delt med en nabo i trappeoppgangen.

Tilstandsrapporten ga el-anlegget TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at det manglet samsvarserklæring (dokumentasjon på at el-arbeid er utført riktig), og at det manglet kursfortegnelse. Flere av spørsmålene om anlegget var besvart med «ukjent», og rapporten oppfordret til en el-kontroll. Kostnadsestimatet var 10 000 til 50 000 kroner.

Etter innflytting virket tre til fire stikkontakter ikke, og sikringen gikk ved vanlig bruk av kjøkkenapparater. Kjøperne oppdaget også at boden i trappeoppgangen ikke var en bod de kunne bruke, og at kjellerboden var vandalisert.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 185 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 20 000 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrente. En el-takstmann fant en lang rekke avvik og la frem en utbedringskostnad på 231 060 kroner. Blant annet var branntettingen mangelfull, kabler var feil brukt, og anlegget hadde lav kapasitet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, tilbød oppgjør for boden. Det avviste kravet om el-anlegget og mente at kjøperne måtte regne med et eldre anlegg uten samsvarserklæring. Selskapet ville ikke legge frem selgerens forklaring, med henvisning til forholdet mellom advokat og klient. Det opplyste bare at selgeren ikke hadde opplevd feil.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperne medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre forhold veide tyngst.

For det første var avvikene store og kom raskt til syne etter overtakelsen. Nemnda mente derfor at selgeren må ha kjent til dem, slik at det forelå brudd på plikten til å opplyse om det selgeren vet (§ 3-7).

For det andre ble det ikke lagt frem noen forklaring fra selgeren. Etter fast praksis går tvil om selgerens kunnskap da ut over selskapet.

For det tredje mente sekretariatet at takstmannen ikke hadde stilt selgeren de spørsmålene forskriften krever om el-anlegget. Tilstandsrapporten måtte da regnes som ugyldig, og risikoopplysningene i den kunne ikke brukes mot kjøperne.

Ved beregningen trakk kjøperne selv fra 50 000 kroner for standardheving. Nemnda fant det rimelig. Kjøper må dessuten selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler (§ 3-1 fjerde ledd). Prisavslaget ble derfor satt til 175 750 kroner for el-anlegget og boden, med forsinkelsesrente. I tillegg fikk kjøperne 20 000 kroner i advokatutgifter (§ 4-14). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport med TG 2 og en anbefaling om el-kontroll ikke fritar selgeren, hvis selgeren må ha visst om feilene. Når feil viser seg raskt etter overtakelsen, blir det lettere å gjøre gjeldende at de fantes fra før.

Når selskapet ikke legger frem selgerens forklaring, må selskapet bære risikoen for tvilen. Nemnda regner også kostnadsestimater i rapporten som noe som kan skape forventninger hos kjøper, selv om de ikke er en garanti.

Kort oppsummert

• Stikkontakter virket ikke og sikringene gikk i en leilighet fra 1896. Kjøperne krevde 185 750 kroner.
• Nemnda mente selgeren må ha kjent til feilene, og at tvilen gikk ut over selskapet som ikke la frem selgerens forklaring.
• Kjøperne fikk delvis medhold: prisavslag på 175 750 kroner og 20 000 kroner i advokatutgifter.