Taklekkasje og sprukket terrassefundament: delvis medhold (FinKN 2024-851)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1992, solgt for 2,9 millioner kroner i januar 2023. Kjøperen overtok i mars 2023. Tilstandsrapporten ga taktekkingen av pappshingel mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med varsel om at mer enn halvparten av forventet brukstid var oppbrukt. Terrassen fikk også mørk TG 2, fordi rekkverket var for lavt etter dagens krav. Rapporten sa ikke at terrassen trengte utbedring.

I egenerklæringen svarte selger at han ikke kjente til utettheter i taket, og at bare faglærte hadde utført arbeid på terrasse og tak. Etter vinteren 2022 hadde selger likevel selv lagt en ny lapp av shingel der en var ødelagt.

Etter overtakelsen fant kjøperen at terrassen hadde seget og at et fundament var sprukket. Et annet fundament besto av lettklinkerblokker lagt rett på terrenget. Etter mye regn kom det også vann gjennom stuetaket. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 18. september 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 230 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 10 000 kroner i takstutgifter og 25 000 kroner i erstatning for bistandsutgifter. Nytt tak var anslått til 185 000 kroner. Utbedring av terrassen var anslått til 30 000 kroner, og noe arbeid på kledningen under terrassen til 15 000 kroner.

Selgers forsikringsselskap, Anticimex, avviste kravet. Selskapet mente at lekkasjen kom etter ekstremvær, og at et tak på over 30 år var påregnelig å reparere. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent på terrassen.

Hva nemnda la vekt på

Taket: Nemnda var i tvil, men fant en mangel (§ 3-2). Rapporten hadde advart om alder og TG 2. Men den ga ikke inntrykk av et nesten umiddelbart behov for nytt tak. Kjøperen fikk lekkasje omtrent fem måneder etter overtakelsen, og nytt tak måtte skiftes innen kort tid. Selger hadde dessuten svart at det ikke var gjort arbeid av ufaglærte på taket.

Terrassen: Flertallet mente at TG 2 bare handlet om det lave rekkverket, og at rapporten ikke advarte om fundamentet. Terrassen var opplyst bygget av faglærte, men fundamentene avvek fra vanlig byggeskikk. Det var et avvik.

Fristen: Her delte nemnda seg. Flertallet mente at fristen begynte da kjøperen fikk skaderapporten i juni 2023, fordi det da først ble klart at det var en mangel. Da var reklamasjonen i tide. Mindretallet mente kjøperen kunne ha meldt fra allerede i mai, da skaden ble oppdaget, og at mer enn fire måneder var for sent.

Beløpet: Prisavslaget for taket ble 60 000 kroner etter fradrag for at et nytt tak varer lenger enn det gamle. Terrassen ble tatt til 30 000 kroner. Samlet prisavslag ble 90 000 kroner etter egenandel, med utgiftene til rapport inkludert. Kjøperen fikk i tillegg 25 000 kroner i erstatning.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad ikke er en frikjennelse. Et tak som er gammelt og har TG 2 kan likevel gi medhold hvis rapporten ikke advarte om et nært behov for utskifting, og det ikke ble fortalt om reparasjoner selger hadde gjort selv.

Den viser også hvor viktig fristen er. Det kan bli strid om når du burde ha meldt fra. Melder du fra raskt, unngår du en slik strid. Og når du har fått en skaderapport, kan fristen regnes fra da.

Kort oppsummert

• Taklekkasje og et sprukket terrassefundament i en enebolig fra 1992, begge med TG 2.
• Nemnda fant mangel på begge deler. Flertallet mente reklamasjonen om terrassen var i tide.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 90 000 kroner i prisavslag og 25 000 kroner i erstatning.