Muggsopp og råte i enebolig fra 1971: delvis medhold (FinKN 2023-478)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1971, solgt for 5 500 000 kroner i mai 2022. Salgsoppgaven kalte den velholdt. Selgeren hadde eid og bodd i huset siden 1970. Saken er avgjort etter den nye avhendingsloven, som gjelder fra 1.1.22.

Tilstandsrapporten ga takkonstruksjonen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og skrev at loftet var dårlig ventilert, med litt mugg i undertaket. Taktekkingen og nedløpene fikk TG 2 fordi mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp. For rom under terreng nevnte rapporten kondens og fukt i et hobbyrom, med anbefaling om at det bare skulle holdes øye med.

Etter overtakelsen fant kjøperen at gulvet i kjelleren kunne trykkes ned. I løpet av høsten kom flere forhold for en dag: store muggsoppskader på loftet med følgeskader i kjøkkentaket, råte i kjellergulv og kjellervegg, setningsskade ved takutstikket over terrassen og hull i takrennen. Kjøperen reklamerte også over sprekker i belegningsstein, en løs trefiberplate i krypkjelleren og skjeve dører.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 495 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på en takstrapport. Kravet bygget på at selgeren ikke hadde gitt opplysninger hun burde gi (§ 3-7), og at boligen avvek fra det kjøperen kunne vente (§ 3-2).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente at utbedringer var påregnelige i en så gammel bolig, og at tilstandsrapporten hadde gitt flere risikoopplysninger. Selskapet mente også at muggskadene trolig hadde vokst i kjøperens eiertid. Selgeren forklarte at hun ikke kjente til noen av forholdene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat. Nemnda ga delvis medhold. Den fant mangel på noen av forholdene, men ikke alle.

Nemnda mente at det store omfanget av muggsopp på loftet, råten i kjelleren og skaden ved takutstikket og takrennen gikk utover det kjøperen kunne utlede av risikoopplysningene. Tilstandsrapporten var i flere punkter generell og sa lite om hva som måtte gjøres og hva det kostet. For rommet under terreng sto det for eksempel bare at det ikke var behov for tiltak, men at forholdet burde følges.

De øvrige forholdene ga ikke mangel. Sprekkene i belegningssteinen, de skjeve dørene og den løse platen i krypkjelleren var ikke dekket av kravet. Kostnadene til disse ble derfor trukket ut.

Prisavslaget ble så satt skjønnsmessig. Nemnda gjorde fradrag for at nye deler er bedre og holder lenger enn de gamle, siden huset var fra 1971 og de berørte delene i hovedsak var fra byggeåret. Det ble også gjort fradrag for risikoopplysningene og for kjøperens egenandel. Sekretariatet foreslo 200 000 kroner, men nemnda mente fradraget for bedre standard og lengre levetid burde være noe høyere, og satte prisavslaget til 150 000 kroner. Kjøperen fikk også renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en generell risikoopplysning ikke alltid er nok for selskapet. Når tilstandsrapporten bare nevner et symptom, uten å si hva som kan ligge bak og hva det koster, kan kjøperen ha rett til å regne med at omfanget er mindre.

Den viser også at utfallet kan bli delvis. Kjøperen krevde 495 500 kroner og fikk 150 000 kroner. Prisavslaget regnes ikke som full dekning av utbedringsregningen, fordi nytt materiale i en gammel bolig gir en fordel som trekkes fra.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en enebolig fra 1971 krevde 495 500 kroner for fukt og muggsopp på loftet, råte i kjelleren og skade ved takutstikk og takrenne.
• Nemnda mente at omfanget gikk utover risikoopplysningene, men ikke at sprekkene, dørene og platen i krypkjelleren var mangler.
• Kjøperen fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt til 150 000 kroner.