Takpapp i stedet for takstein i ny tomannsbolig: delvis medhold (FinKN 2023-722)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig oppført i 2021, solgt for 6 700 000 kroner og overtatt 15. september 2022. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten sa at yttertaket var tekket med takstein. Tilstandsrapporten ga taket TG 1 (ingen avvik) og la til at boligen var av nyere dato uten avvik av betydning.

Kjøperen så tilfeldig på satellittbilder en tid før overtakelsen og oppdaget at taket i virkeligheten hadde takpapp og ikke stein. Kjøperen skrev om dette i overtakelsesprotokollen og reklamerte (sa fra om feilen).

En sakkyndig mente at takpappen ikke var teknisk feil, siden taket har svakt fall og takstein ikke anbefales under et visst fall. Han pekte likevel på at takstein har lengre levetid og krever mindre vedlikehold, og anslo verdiforskjellen til 125 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 125 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), avviste kravet. Det mente at forskjellen måtte ha vært synlig på visning, og at kjøperen ikke kunne påberope noe som burde vært oppdaget ved en vanlig besiktigelse. Meglerens uttalelse gikk ut på at materialet ikke hadde betydning for prisantydningen, og selskapet mente derfor at opplysningen ikke hadde påvirket kjøpet. Selskapet mente også at det uansett skulle trekkes en egenandel. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant at det forelå en mangel, og pekte på tre forhold.

For det første var opplysningen om takstein uriktig (§ 3-8), og boligen var ikke i samsvar med det som var avtalt (§§ 3-1 og 3-2). Kjøperen kunne stole på det salgsoppgaven sa. Selgerens plikt til å opplyse går foran kjøperens plikt til å undersøke, og taket var bare synlig fra lift, drone, satellitt eller stige.

For det andre var det selskapet som måtte bevise at feilen ikke hadde påvirket avtalen. Nemnda mente at det ikke var gjort. For en vanlig kjøper er det en kvalitetsforskjell mellom takstein og takpapp. Nemnda sa også at boligen uansett var en mangel etter §§ 3-1 og 3-2, som ikke krever at opplysningen har påvirket kjøpet.

For det tredje ble prisavslaget satt skjønnsmessig. Sekretariatet mente 100 000 kroner var passende, og nemnda var enig. At en omlegging med takpapp er billigere enn med takstein, fikk ikke avgjørende vekt.

Kjøperen mente at egenandelen ikke skulle trekkes fordi boligen var ny. Nemnda var uenig. Unntaket gjelder bare den som kjøper en ny bolig første gang, og dette var ikke første salg. Egenandelen på 10 000 kroner ble derfor trukket fra, og prisavslaget ble 90 000 kroner. Forsinkelsesrente ble tatt til følge. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står i salgsoppgaven og tilstandsrapporten, kan kjøperen bygge på. En opplysning som viser seg å være feil, kan gi krav om prisavslag selv om den tekniske løsningen ikke er dårlig.

Den viser også at kravet ikke alltid gis fullt ut. Beløpet ble satt skjønnsmessig, og en egenandel kan trekkes fra når boligen ikke lenger selges som ny av første eier.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven oppga takstein, men taket var tekket med takpapp.
• Nemnda mente boligen ikke var som avtalt, og at opplysningen kjøperen fikk var uriktig.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 90 000 kroner etter fradrag for egenandel.