Rotter under gulvet etter opplyst rottemistanke: ikke medhold (FinKN 2025-800)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1946, solgt for 4,8 millioner kroner. Salgsoppgaven omtalte den som en flott bolig med flere oppgraderinger det siste tiåret, blant annet nyere tak, nye vinduer og ny kledning. Tilstandsrapporten ga bygningsdelene hovedsakelig TG 1 og TG 2 (TG 2 betyr avvik som kan kreve tiltak).

I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger ja på spørsmål om skadedyr. Selger skrev at det hadde vært mistanke om rotte i taket etter lyder, uten at skade var funnet. Selger hadde satt ut musebørster (børster som stenger åpninger) der det var svakheter. På visning fikk kjøperen vite at en rotte var tatt i en felle ute under terrassen, og at et skadedyrfirma hadde vært på befaring.

I oktober 2024, under oppussing av et soverom i annen etasje, oppdaget kjøperen lukt og deretter rottelik og ekskrementer under gulvet. En rapport pekte på at rotter hadde kommet inn fra terrenget under terrassen og videre opp i konstruksjonen. Utbedringen ble anslått til 200 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 188 218 kroner og erstatning på 12 500 kroner for midlertidig bosted, pluss renter. Kjøperen mente selger hadde satt ut feller inne i boligen, at det var en merkelig lukt, og at egenerklæringen ga inntrykk av at problemet var løst. Kjøperen pekte også på at takstmannen ikke hadde omtalt rotteforekomsten.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente rotten var fanget utenfor boligen, at fellene var forebyggende, og at selger ikke visste mer enn det som var opplyst. Boligens alder og opplysningene ved salget gjorde at boligen ikke avvek fra det kjøperen kunne forvente.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Nemnda pekte på tre ting.

For det første selgers opplysningsplikt. Nemnda fant ikke at selger hadde holdt tilbake informasjon eller kunnskap om rotteproblemer. Selger hadde gitt konkrete opplysninger både i egenerklæringen og på visning.

For det andre hva kjøperen kunne forvente. Opplysningene gjaldt mistanke om rotte og forebyggende tiltak. Det ga ikke kjøperen en berettiget forventning om at det ikke lå ekskrementer i konstruksjonen. Det var ikke opplyst at selger hadde åpnet konstruksjonen eller undersøkt om det var skader. Ville kjøperen vite mer, måtte hun spurt før kjøpet om det var gjort undersøkelser. Nemnda viste til at partene langt på vei må bære risikoen for sine egne forutsetninger.

For det tredje boligens alder. Hovedkonstruksjonen og flere bygningsdeler var fra 1946. Nemnda mente det ikke er upåregnelig at det finnes ekskrementer i en eldre bolig når konstruksjonen åpnes.

Kjøperen nådde derfor ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret opplysning om skadedyr, også når den er kortfattet, kan gjøre at selger ikke kan bebreides. Kjøperen bærer da selv risikoen for hva hun leser inn i opplysningen. Står det at det har vært mistanke om rotte, er det ikke det samme som at boligen er undersøkt og friskmeldt.

Har du en opplysning om skadedyr foran deg ved kjøp, kan du stille oppfølgingsspørsmål om hva som faktisk er gjort. Svaret kan avgjøre hva du senere kan kreve.

Kort oppsummert

• Selger hadde opplyst om mistanke om rotte i tak og om forebyggende tiltak, både skriftlig og på visning.
• Nemnda mente opplysningene ikke ga en berettiget forventning om at det ikke var rotteskader, og at ekskrementer i en bolig fra 1946 ikke er upåregnelig.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 188 218 kroner.