Kommunens pant i enebolig, nytt prospekt: ikke medhold (FinKN 2026-162)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Akershus fra 1957, solgt for 5,55 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 23.5.22, og kjøperen overtok 1.6.22.

Boligen ble lagt ut for salg to ganger. Første gang var i november 2021. Da fikk kjøperen tilsendt et prospekt uten opplysninger om at kommunen hadde pant i eiendommen. Boligen ble ikke solgt, og ble lagt ut på nytt i mai 2022. Kjøperen viste igjen interesse og fikk etter visningen tilsendt et nytt prospekt.

I det nye prospektet sto det under punktet om regulering at kommunen hadde tinglyst pant i 2011 på 119 680 kroner. Panten skulle sikre kommunen et bidrag hvis veien frem til hovedveien ble utvidet som kommunalt prosjekt. Prospektet sa at troen på en slik utvidelse var lav, men at heftelsen ble stående for kjøperen. Panten var også nevnt under punktet om heftelser. I selgerens egenerklæring var det likevel krysset av for nei på spørsmål om kjennskap til heftelser.

Kjøperen oppdaget i september 2024 at heftelsen fantes, og spurte kommunen. Kommunen svarte at kravet nå var 200 132 kroner. Kjøperen reklamerte 19.9.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 200 132 kroner i prisavslag eller erstatning (penger tilbake for en mangel), i tillegg til sine utgifter til saken. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos HDI.

Kjøperen mente at opplysningene var holdt tilbake. Prospektet som først ble sendt, nevnte ikke panten, og ingen sa fra om at det nye prospektet var endret. Kjøperen mente derfor at det var rimelig å tro at prospektet var det samme. Kjøperen mente også at de to annonseringene var én salgsprosess som trakk ut i tid, og at megler hadde skjerpet plikt til å si fra om endringer.

Selskapet mente det ikke var en mangel, fordi kjøperen var informert før kontrakten ble inngått, og kjøperen selv måtte sette seg inn i det nye prospektet. Selskapet mente dessuten at kjøperen hadde reklamert for sent. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og avgjørelsen var enstemmig. Tre forhold veide tyngst.

For det første var panten tydelig omtalt. Den sto under riktig punkt, med beløp og tinglysingsdato, og teksten forklarte hva panten skulle sikre. Nemnda mente at det samlede bildet av opplysningene var avgjørende. Selv om det var uheldig at selgeren hadde krysset av for nei i egenerklæringen, veide det ikke tyngre enn det kjøperen fikk se i prospektet. Har selger gitt kjøperen en opplysning før avtalen, kan forholdet ikke gjøres gjeldende som mangel (§ 3-10).

For det andre måtte kjøperen selv lese prospektet. Det gikk omtrent et halvt år mellom de to salgsforsøkene, og da var det naturlig å regne med at noe kunne være nytt. Nemnda mente at kjøperens plikt til å lese prospektet her gikk foran en eventuell plikt for megler til å peke på endringene. Nemnda viste også til at kjøperen faktisk hadde fått prospektet før avtalen, i motsetning til en tidligere sak der det var uklart.

For det tredje mente nemnda at selgeren eller megleren ikke hadde vist grov uaktsomhet, slik en henvisning til selgerens plikt til å opplyse (§ 3-7) forutsetter. Nemnda nevnte også at en annen nemnd for meglertjenester hadde kommet til at megleren burde sagt fra om endringen, men at kravet om erstatning likevel ikke førte frem. Det endret ikke synet i denne saken.

Nemnda tok ikke stilling til om kjøperen hadde reklamert for sent (§ 4-19), men pekte på at det gikk mer enn to år før saken ble meldt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det kjøperen faktisk har fått i hånden før kontrakten, veier tungt. Står en heftelse tydelig i prospektet, hjelper det lite at en annen opplysning, som egenerklæringen, sa noe annet.

Saken viser også at når en bolig legges ut på nytt etter måneder, må kjøperen regne med at prospektet kan være endret, og lese det nye på nytt. Å vente lenge med å undersøke heftelser i grunnboken og i dokumentene gjør det verre.

Selv om en megler kan ha brutt sin plikt til å opplyse, betyr ikke det at selgerens forsikring må betale.

Kort oppsummert

• Kommunens pant for veiutbygging sto i det nye prospektet, med beløp og dato, men ikke i det første.
• Nemnda mente kjøperen måtte lese det nye prospektet, og at panten var tydelig nok opplyst.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet på 200 132 kroner.